대지권 없는 전유부분만 경매에 나온 경우, 낙찰자는 대지권 등기까지 이전받은 것에 대해 부당이득으로 반환해야 할까?

판례 해설

건물은 대지의 사용을 전제로 한다. 나아가 관리규약 등으로 대지사용권과 전유부분을 분리해서 처분할 수 있다는 특약이 없는 이상, 원칙적으로 구분소유자는 전유부분과 대지사용권을 분리해서 처분할 수 없다.

그런데 아래에서 살펴볼 사례에서는 전유부분에 대해서만 저당권이 설정되었고, 이후 저당권이 실행되자 전유부분과 대지사용권이 함께 낙찰되었다. 그렇다면 함께 낙찰된 대지사용권은 부당이득으로 반환되어야 할까.

이에 대해 법원은, 낙찰자가 경매에서 전유부분을 낙찰받으면서 그 종물 또는 종된 권리인 대지지분도 함께 취득했다고 판단했다. 나아가 이에 대해서 낙찰자가 대지지분을 취득한 것에 대해 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것이라고 인정한다면 이는 구분소유권과 대지사용권의 분리를 허용하지 않은 집합건물법의 취지를 몰각하는 것이라고 판단했다. 결국 전유부분에만 저당권이 설정된 상황에서 저당권의 실행으로 경매가 진행되는 과정에서 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않고 경매 절차를 진행했다고 하더라도, 낙찰자는 전유부분을 낙찰받으면서 대지지분도 함께 취득하는 것이고, 이를 부당이득으로 볼 수는 없는 것이다.

단, 규약에서 대지사용권과 전유부분을 분리하여 처분할 수 있다고 정하고 있는 경우에는 해당 규약이 적용되므로, 대지권 없는 전유부분을 낙찰받으려는 사람은 이러한 내용이 있는지를 꼭 확인해야 한다.

법원 판단

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항과 민법 제358조 본문의 각 규정에 비추어 볼 때, 집합건물의 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율의 결정 등으로 인하여 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 나중에 대지지분에 관한 등기를 마침으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자에게 귀속하게 되었다면 당연히 종물 내지 종된 권리인 그 대지사용권에까지 미친다.

구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 근저당권에 터잡아 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원이 구분건물에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태엥서 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 낙찰인은 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다 할 것이므로, 구분건물의 대지지분 등기가 경료된 후 집행법원의 촉탁에 의하여 낙찰인이 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다.

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