대지권 미등기 아파트, 점유취득시효를 이유로 대지사용권을 취득할 수 있을까?
- 권형필 변호사
- 4일 전
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판례 해설
이 사건에서 원고의 주위적 주장은, 조합을 대위하여 한국주택공사에 대지지분 반환을 청구하는 것이었다. 하지만 이에 대해서는 조합이 대지지분을 취득했다거나, 취득할 수 있는 지위에 있지 않다는 이유로 배척되었다. 이에 원고는 예비적으로 대지 지분에 대해서 20년 동안 평온하고 공연하게 점유하고 있었다며 점유취득시효를 주장하였는바, 이 주장이 받아들여져 지분권을 가져올 수 있었다.
다만 애초에 집합건물법상 전유부분과 대지사용권의 분리처분은 허용되지 않는바, 어떠한 이유로 한국주택공사가 대지지분을 이전하지 않았는지는 의문이다. 결국 대법원에서는 전유부분과 대지사용권이 분리되는 상황을 막기 위해 부득이 점유취득시효를 이유로 이를 인정한 것으로 보인다.
이는 경매 절차에서 대지권 미등기 아파트가 경매 목적물로 나왔을 때에도 적용될 수 있으므로, 경매 낙찰자로서는 대지권 미등기 아파트라고 해서 포기하지 말고, 점유취득시효를 주장하여 통해 대지사용권을 확보하길 바란다.
법원 판단
건물은 일반적으로 그 대지를 떠나서는 존재할 수 없으므로, 건물의 소유자가 건물의 대지인 토지를 점유하고 있다고 볼 수 있다. 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 대지를 점유하지 않고 있더라도 건물의 소유를 위하여 그 대지를 점유한다고 보아야 한다. 그리고 점유는 물건을 사실상 지배하는 것을 가리키므로, 1개의 물건 중 특정 부분만을 점유할 수는 있지만, 일부 지분만을 사실상 지배하여 점유한다는 것은 상정하기 어렵다.
따라서 1동의 건물의 구분소유자들은 그 건물을 구분소유하면서 공용부분을 공유하므로 특별한 사정이 없는 한 그 건물의 대지 전체를 공동으로 점유한다고 할 것이다. 이는 집합건물의 대지에 관한 점유취득시효에서 말하는 점유에도 적용되므로, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 집합건물을 구분소유한 사람은 등기함으로써 그 대지의 소유권을 취득할 수 있다. 이와 같이 점유취득시효가 완성된 경우에 집합건물의 구분소유자들이 취득하는 대지의 소유권은 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권에 해당한다.
집합건물법은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약에 달리 정한 경우를 제외하고는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 정함으로써, 전유부분과 대지사용권의 일체성을 선언하고 있다. 나아가 집합건물법은 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르고, 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에 규약으로써 달리 정하지 않는 한 대지사용권이 전유부분의 면적 비율대로 각 전유부분의 처분에 따르도록 규정하고 있다. 이 규정은 전유부분을 처분하는 경우에 여러 개의 전유부분에 대응하는 대지사용권의 비율을 명백히 하기 위한 것인데, 대지사용권의 비율은 원칙적으로 전유부분의 면적 비율에 따라야 한다는 것이 집합건물법의 취지라고 할 수 있다. 이러한 취지에 비추어 보면, 집합건물의 구분소유자들이 대지 전체를 공동점유하여 그에 대한 점유취득시효가 완성된 경우에도 구분소유자들은 대지사용권으로 그 전유부분의 면적 비율에 따른 대지 지분을 보유한다고 보아야 한다.
집합건물의 대지 일부에 관한 점유취득시효의 완성 당시 구분소유자들 중 일부만 대지권등기나 지분이전등기를 마치고 다른 일부 구분소유자들은 이러한 등기를 마치지 않았다면, 특별한 사저잉 없는 한 구분소유자들은 각 전유부분의 면적 비율에 따라 대지권으로 등기되어야 할 지분에서 부족한 지분에 관하여 등기명의인을 상대로 점유취득시효 완성을 원인으로 한 지분이전등기를 청구할 수 있다.
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