건물이 증축된 경우, 증축된 부분에 대해서도 대지사용권이 인정될까?
- 권형필 변호사
- 3시간 전
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판례 해설
이전 칼럼에서는 대지권등기가 이뤄지지 않은 건물이라고 하더라도 건물은 대지사용권을 전제로 하기 때문에 대지지분을 취득한다는 점을 살펴봤다. 오늘은 이와 유사하지만 다른 경우를 살펴보려고 한다.
이미 구분소유관계가 성립한 건물에 새로운 전유부분을 위하여 증축하는 경우가 있다. 그렇다면 이렇게 증축된 부분에 대해서도 대지사용권이 인정될 수 있을까. 이에 대한 대법원의 판단은 '인정될 수 없다'이다.
건축자가 소유한 대지 위에 집합건물을 건축하고 해당 건물에 소유권보존등기가 마쳐진 경우, 건축자가 가지고 있는 대지소유권은 해당 건물의 구분소유자가 전유부분을 사용하기 위해 필요한 대지사용권이다. 이러한 대지사용권은 원칙적으로 전유부분과 분리해서 처분할 수 없고, 이러한 특약이 없음에도 이를 분리해서 처분했다면 이러한 처분행위는 효력이 없다.
즉, 건축주의 대지쇼유권은 건물이 신축되었을 때 해당 전유부분을 위한 대지사용권이 되어 전유부분과 대지사용권은 불가분성을 가지게 된다. 따라서 특별한 사정이 없는 한, 이후 증축된 부분에 대지사용권을 인정하는 것은 이러한 분리처분 금지 행위에 해당하는 것이다.
경매 목적물 중에 이러한 경우가 종종 나오고 있다. 관리규약에 대지사용권의 분리처분을 사전에 규정하고 있지 않는 한, 해당 물건에는 대지사용권이 인정되지 않으니 경매에 참여하려는 사람들은 주의해야 한다.
법원 판단
집합건물법은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(제2항, 제4항)고 규정하고 있다.
집합건물의 건축자가 그 소유인 대지 위에 집합건물을 건축하고 전유부분에 관하여 건축자 명의로 소유권보존등기를 마친 경우, 건축자의 대지소유권은 집합건물법 제2조 제6호에서 정한 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다. 따라서 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 효력이 없다.
그러므로 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체 불가분성을 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다.
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