대지권 등기가 이뤄지지 않은 집합건물의 전유부분을 낙찰받은 경우, 대지사용권을 취득할 수 있을까?
- 권형필 변호사
- 12분 전
- 2분 분량
판례 해설
건물은 토지의 사용을 필연적으로 전제한다. 정상적인 경우에는 건물은 그 토지에 대한 대지사용권을 가지는바, 만약 건물이 토지를 사용할 권한이 없다면 해당 건물은 철거되어야 한다. 문제는 이렇게 된다면 건물 철거로 인한 사회·경제적 손실은 물론, 상당한 혼란이 발생할 수 있다.
특히 집합건물은 여러 명의 구분소유자가 자신의 소유권을 가지고, 그 지분에 따라 대지사용권을 갖는다. 이에 집합건물법에서는 구분소유자의 대지사용권에 대해 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 원칙적으로 전유부분과 분리해서 대지사용권을 처분할 수 없다.
그런데 간혹, 지적 정리 절차 등이 지연되는 경우가 있다. 이 경우, 분양자는 지적 정리 절차가 마무리된 후에 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권 변경등기를 하기로 약속한 후 전유부분에 대한 소유권 보전 등기와 소유권 이전 등기를 진행한다. 문제는, 이러한 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행된다면 어떻게 될까.
이 경우, 기존 수분양자가 분양자에게 분양대금을 완납한 경우는 물론, 완납하지 못한 경우에도 낙찰자는 집합건물법에 따라 대지사용권을 취득한다. 따라서 낙찰자는 분양자를 상대로 대지권 변경 등기 절차를 마쳐줄 것을 요구할 수 있다. 다만 수분양자가 분양대금을 완납하지 못했다면 분양자는 그 미지급액을 이유로 동시이행 항변을 할 수 있다.
사실 대부분의 경우 수분양자가 잔금을 모두 지급해야 전유부분에 대한 소유권이 이전되는바, 이 사건은 현실에서 흔히 볼 수 있는 상황은 아니긴 하다. 여하튼 전유부분 소유권과 대지사용권의 불가분성을 확인할 수 있는 판례이다.
법원 판단
집합건물의 분양자가 지적 정리 등의 지연으로 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적 정리 후에 해주기로 하고 우선 전유부분에 대하여만 소유권보존등기를 한 후 수분양자에게 소유권이전등기를 마쳐주었는데, 그 후 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권 변경등기가 되기 아니한 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우, 그 경락인은 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호 소정의 대지사용권을 취득한다고 할 것이고, 이는 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다.
따라서 그러한 경우 그 경락인은 대지사용권 취득의 효과로서 분양자와 수분양자를 상대로 분양자로부터 수분양자를 거쳐 순차로 대지지분에 대한 소유권이전등기절차를 마쳐줄 것을 구하거나 분양자를 상대로 대지권 변경등기절차를 마쳐줄 것을 구할 수 있다고 할 것이고, 분양자는 이에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 한 동시이행 항변을 할 수 있을 뿐이라고 할 것이다.
그렇다면 피고 성남시가 피고 회사에게 이 사건 전유부분과 이 사건 대지지분을 함께 분양한 다음 지적 정리의 지연으로 이 사건 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해 주기로 하고 우선 이 사건 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 이 사건 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 아니한 상태에서 이 사건 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 원고가 이 사건 전유부분을 경락받은 것이 기록상 분명한 이 사건에서, 비록 피고 회사가 피고 성남시에게 그 분양대금을 완납하지 못하였다고 하더라도, 원고는 본권으로서 대지사용권을 취득하는 한편, 더 나아가 그 법률적 효과로서 이 사건 부동산의 분양자인 피고 성남시가 수분양자인 피고 회사에게 이 사건 전유부분에 대하여 먼저 소유권이전등기를 경료하여 주고 대지지분에 대한 소유권이전등기는 지적 정리가 마쳐지는 대로 경료하여 주기로 한 것인 만큼, 그 밖의 다른 특별한 사정이 없는 이 사건에서는 위 전유부분의 소유권을 취득한 원고가 위 대지사용권과 함께 위 전유부분에 대응하는 이 사건 대지지분에 대한 소유권이전등기청구권도 취득하였다고 할 것이어서, 피고 성남시와 피고 회사를 상대로 피고 성남시로부터 피고 회사를 거쳐 순차로 이 사건 대지지분에 대한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있는 권원이 있다고 할 것이다.
권형필 변호사의 블로그와 유튜브에서 더 많은 판례해설과 동영상 강의를 보실 수 있습니다..^^
댓글