대지권 미등기 아파트, 대지사용권에는 문제 없을까? 매수인과 낙찰자 필독!
- 권형필 변호사
- 11월 14일
- 2분 분량
판례 해설
건물은 토지의 사용을 전제로 한다. 그런데 대규모 단지의 경우에는 간혹 대지권 등기가 이뤄지지 않는 경우가 있다. 대지를 분필, 합필이나 환지절차가 지연되거나 각 세대당 지분 비율을 결정하는 과정에서 지연이 발생하는 경우에 이러한 상황이 발생하는바, 이를 대지권 미등기 아파트라고 부르기도 한다. 그렇다면 이러한 아파트의 전유부분을 매수하거나 낙찰받게 되면 어떻게 될까.
집합건물법에서는 구분소유자의 대지사용권에 대하여 그가 가지는 전유부분에 따르며, 규약에서 달리 정한 경우가 아닌 이상 전유부분과 대지사용권을 분리해서 처분할 수 없다고 규정하고 있다. 나아가 대법원은 해당 조항을 강행규정으로 판단하므로, 당사자 협의만으로는 전유부분과 대지사용권을 분리해서 처분할 수 없다고 본다.
결국 건물 소유권 취득을 위한 실질적인 요건은 모두 갖추었지만, 대지권 등기가 경료되지 못했다고 하더라도 전유부분을 매수 또는 낙찰받은 사람은 전유부분의 소유 및 사용을 위해서 해당 건물의 대지를 점유하고 사용할 권리가 인정된다. 따라서 대지권 미등기 아파트의 전유부분만 매물 또는 경매로 나와있다고 하더라도 대지사용권 확보에 지장이 없으니 크게 걱정할 필요는 없다. 다만 최종적으로는 소송 등을 통해 대지권등기를 확보해야 할 수는 있다.
법원 판단
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다)은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며(제2항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다(제3항)고 규정하고 있는바, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다고 할 것이다.
한편 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 앞서 본 바와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있다고 하여야 할 것인바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물법 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 하나의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지부분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다고 할 것이다(대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결, 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결 등 참조).
그리고 앞서 본 집합건물의 규정 내용과 입법취지를 종합하여 볼 때, 대지의 분·합칠 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이루어졌을 것으로 예상되는 경우, 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 경료받았으나 매수인의 지위에서 대지에 대하여 가지는 점유·사용권인 대지사용권을 전유부분과 분리처분하지 못할 뿐만 아니라, 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 대지지분도 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다고 봄이 상당하다 할 것이다.
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