관리단이 적법하게 관리비 징수 업무를 수행하던 중에 대규모점포관리자가 설립, 신고됐다면?
- 권형필 변호사
- 7월 14일
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판례 해설
보통 집합건물에서는 보통 관리단이 관리비 징수 업무를 담당한다. 만약 실질적으로 관리단이 구성되지 않은 경우에는 분양자와 위탁관리계약을 체결한 관리업체가 건물 관리 및 징수 업무를 수행할 수는 있지만, 이 또한 관리단이 실질적으로 구성하여 활동하게 된다면 더이상 분양자와의 계약이나 관리권한을 주장할 수 없다.
그런데 대규모점포의 경우에는 유통산업발전법이 우선적용된다. 유통산업발전법은 대규모점포의 유지와 관리에 목적이 있다. 따라서 집합건물법상 관리단과 그 역할이 다소 겹치는 부분이 있는데, 이에 대해 법원은 구분소유권과 관련한 사항에 대해서는 집합건물법상 관리단이, 대규모점포의 유지 관리를 위해 필요한 사항에 대해서는 대규모점포관리자가 담당한다고 판단한다.
주로 문제되는 부분이 점포 관리비 내지 주차비 징수 권한이다. 기존에 해당 업무를 문제 없이 수행하고 있던 관리단은 자신들의 권한이라고 주장하지만, 적법하게 설립된 대규모점포관리자가 신고까지 마쳤다면, 더이상 집합건물법상 관리단은 해당 업무를 수행할 권한이 없다. 이는 대규모점포의 유지 및 관리를 위한 부분이기 때문이다.
법원 판단
유통산업발전법 제12조 제1항 제3호는 대규모점포개설자가 수행하는 업무로서 '그 밖에 대규모점포 등을 유지·관리하기 위하여 필요한 업무'를 규정하고 있고, 제3항은 '매장이 분양된 대규모점포에서는 제1항 각 호의 업무 중 구분소유와 관련된 사항에 대하여는 집합건물법에 따른다'고 규정하고 있다. 여기서 대규모점포관리자의 업무에서 제외되는 '구분소유와 관련한 사항'이란 대규모점포의 유지·관리 업무 중 그 업무를 대규모점포관리자에게 허용하면 점포소유자들의 소유권 행사와 충돌되거나 소유자들의 소유권을 침해할 우려가 있는 사항이라고 해석함이 타당하다. 이러한 법리에 비추어 볼 때 대규모점포관리자가 대규모점포의 구분소유자들이나 그들로부터 임차하여 대규모점포의 매장을 운영하고 있는 상인들을 상대로 대규모점포의 유지·관리에 드는 비용인 관리비를 부과·징수하는 업무는 점포소유자들의 소유권행사와 충돌되거나 구분소유자들의 소유권을 침해할 우려가 있는 '구분소유와 관련된 사항'이라기 보다는 대규모점포의 운영 및 그 공동시설의 사용을 통한 상거래질서의 확립, 소비자의 보호와 편익증진에 관련된 사항으로서 대규모점포 본래의 유지·관리를 위하여 필요한 업무에 해당하여 대규모점포관리자의 권한에 속한다고 할 것이다.
나아가 대규모점포의 효율적이고 통일적인 유지, 관리를 통하여 상거래질서 확립, 소비자 보호 등을 도모하려는 유통산업발전법의 입법 목적과 취지 등에 비추어 보면, 집합건물법상의 집합건물인 대규모점포에 관하여 관리단이 관리비 부과, 징수 업무를 포함한 건물의 유지, 관리업무를 수행하여 오던 중 대규모점포관리자가 적법하게 설립되어 신고절차를 마치는 등으로 새로이 관리비 부과, 징수권한을 가지게 된 경우에는 그때부터 대규모점포관리자의 권한에 속하게 된 범위에서 관리단이 가지던 관리비 부과, 징수권한은 상실된다고 봄이 타당하다.
그러나 대규모점포관리자의 설립, 신고 전까지 관리단이 대규모점포의 유지, 관리업무를 수행함으로써 취득한 관리비 채권마저 대규모점포관리자에게 당연히 이전한다고 해석할 법률상의 근거가 없으므로, 특별한 사정이 없는 한 그 관리비 채권은 대규모점포관리자가 새로이 관리비 부과, 징수권한을 취득한 후에도 그대로 관리단에 귀속되고, 관리단이 그 관리비를 징수할 권한을 상실하지는 아니한다고 할 것이다.
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