관리단이 관리단집회 결의 없이 제기한 하자소송이 각하되지 않는 방법은?
- 권형필 변호사
- 2일 전
- 2분 분량
판례 해설
관리단에서 건물 하자소송을 제기하려면 관리단집회를 거쳐야 합니다. 관리단은 비법인사단으로, 구분소유자들에게 하자보수 청구권이나 그에 갈음하는 손해배상 청구권의 양수금 채권을 양도받았기 때문입니다. 이 채권은 총유에 준하는 재산권으로 판단하여, 관리단에서 하자보수 청구 소송을 제기하려면 정관이나 규약에서 정한 절차를 따라야 하고 이러한 절차가 없다면 민법 제275조에 따라서 관리단집회 결의를 거쳐야 하는 것입니다.
이번 사건에서는 관리단이 관리단집회 결의 없이 제기한 하자소송이 부적법하다고 하였지만 소송 진행 중에 관리단이 대부분의 구분소유자들에게서 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권을 양도 받는다는 '소송 동의 및 채권 양도증서' 서면을 제출받았습니다. 법원은 집합건물법 및 이 사건 건물의 관리 규약에서 정하고 있는 구분소유자 5분의 4 이상의 서면 동의가 있었기 때문에 이 소송 제기는 적법하다고 판단하였습니다. 소송이 진행되는 중에 구분소유자들에게 소송 동의서를 받아 소송 제기 요건을 충족하였다면 소급하여 소 제기 당시에 존재했던 의결정족수 등의 하자가 치유된다고 본 것입니다.
하자소송은 하루 빨리 진행하는 것이 중요합니다. 따라서 어느 정도 소송 동의가 가능하다고 판단되면 먼저 소송을 제기하고 추후에 보완하는 방법을 사용하는 것도 필요합니다. 일반 사람들은 이에 대해 스스로 판단하는 것이 어려울 수 있으니 하자소송에 관하여 필요하다면 전문가의 도움을 꼭 받으시길 바랍니다!
법원 판단
주택법 및 그 시행령의 규정에 의하여 구성된 공동주택의 입주자대표회의는 법인 아닌 사단으로 보아야 하므로, 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 가지는 하자보수청구권 등은 입주자대표회의의 구성원들의 준총유에 속하는 재산권이고(대법원 2013. 3. 28 선고 2010다40123. 40130 판결 참조), 입주자대표회의가 각 구분소유자들로부처 사업주체에 대한 하자보수청구권 및 이에 갈음하는 손해배상 청구권 등을 양수받은 경우에는 그 양수금 채권 역시 입주자대표회의 구성원들의 준총유에 속하는 재산권이라고 할 것이다. 따라서 입주자대표회의가 사업주체에 대한 하자보수청구권을 관리·처분하려면 입주자대표회의의 정관 기타 규약에 따르거나 그러한 규약이 없는 경우에는 민법 제275조의 규정에 따라 입주자대표회의 구성원 총회의 결의에 의하여야 하며(대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결 참조), 이는 비법인사단의 실체를 갖춘 관리단의 경우에도 같다.
원고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의해 이 사건 건물의 구분소유자들을 구성원으로 하여 성립된 관리단으로서 원고가 각 구분소유자들로부터 양수받은 하자보수에 갈음한 손해배상 채권 역시 원고의 준총유에 속하는 재산권이다.
갑 제 1, 9호증의 기재, 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 사실이 인정된다. 즉 원고는 그 관리규약으로 '집합건물의 소유와 관리에 관한 법률 제41조 제1항 또는 본 관리규약에 의하여 총회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 총회의 결의가 있는 것으로 보며, 공동재산의 취득과 처분에 관한 사항은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성으로 의결한다'고 정하고 있다. 원고는 2014년 1월 경부터 현재까지 이 사건 건물 695세대 중 678세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권을 양수하면서 "소송동의 및 채권양도 증서"라는 서면을 교부받았고, 위 채권양도 세대의 전유면적 합계는 이 사건 건물 전체 전유 면적의 97.61%이다. 2014. 12. 23. 이 사건 소가 제기되었음은 기록상 명백하다.
위 인정사실을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고는 이 사건 건물의 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 서면에 의한 합의를 얻은 다음 이 사건 소 제기에 이르렀거나, 설령 이 사건 소 제기 당시 서면에 의한 합의 요건을 충족하지 못한 상태였다고 하더라도 그 후 이 사건 건물의 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상으로부터 서면으로 소송동의서를 받음으로써 소 제기를 추인받았다고 할 것이므로, 이 사건 소 제기 당시 적법한 총회 결의를 거치지 않은 하자는 치유되었다고 봄이 상당하다.
권형필 변호사의 블로그와 유튜브에서 더 많은 판례해설과 동영상 강의를 보실 수 있습니다..^^
댓글