공사를 포기한 시공사의 지체상금, 실제 완공일까지 물어야 할까?
사건의 배경 및 개요
공사가 준공기한을 넘기면 시공사는 계약에서 정한 지체상금률에 따라 매일 지체상금을 물어야 합니다.
그런데 시공사가 공사를 끝내지 못한 채 아예 공사를 포기하고 현장을 떠나는 경우도 적지 않은데요. 건축주가 새 업체를 구해 공사를 다시 진행하다 보면, 실제 완공까지 1년 넘게 걸리기도 합니다.
그렇다면 공사를 포기한 시공사는 새 업체가 공사를 마친 날까지의 지체상금을 전부 물어야 할까요?
시공사가 공사를 포기하고 중단한 경우 지체상금은 새 업체가 실제로 공사를 마친 날까지가 아니라, 도급인이 계약을 해제할 수 있었던 날부터 다른 업체를 통해 공사를 완성하는 데 필요한 기간(135일)이 지난 날까지만 인정된다고 보아, 지체일수 173일, 지체상금 1억 2,802만 원을 인정한 판례 |
서울고등법원 2026. 8. 27. 선고 2025나2077**(본소), 2025나2077**(반소) 판결 [손해배상(건)] |
1. 사례 소개
이번 사례에서 건축주들(원고들)은 시공사(피고)에 주유소 신축공사를 계약금액 14억 8,000만 원, 지체상금률 하루 1,000분의 0.5로 맡겼고, 이후 확인서를 작성해 준공일을 연기했습니다.
그러나 시공사는 준공일까지 공사를 마치지 못했고, 시방내용에 대한 의견 차이 등을 이유로 공사를 중단한 뒤 건축주들에게 공사를 전부 포기한다는 공사포기각서를 써 주었습니다.
건축주들은 다른 업체와 새로 계약해 공사를 마쳤고, 주유소의 사용승인은 1년 반가량 지난 후에야 이루어졌습니다.
건축주들은 지체상금을 처음 준공예정일부터 사용승인일까지 계산해 그중 3억 원을 청구했고, 시공사는 민원과 설계변경 등 건축주 쪽 사정으로 늦어진 기간은 빼야 한다고 맞섰습니다.
이에 공사를 포기한 시공사의 지체상금을 언제부터 언제까지 계산해야 하는지가 쟁점이 되었습니다.
2. 법원 판단
법원은
시공사의 지체상금 책임을 인정하면서도, 그 마지막 날은 새 업체가 실제로 공사를 마친 날이 아니라고 판단했습니다.
먼저 수급인이 공사를 중단하고 계약이 해제되어 완공이 지연된 경우, 지체상금은 약정 준공일 다음 날부터 도급인이 계약을 해제하고 다른 업자에게 맡겨 공사를 완성할 수 있었던 시점까지를 기준으로 산정한다는 법리를 전제로 했습니다.
준공일을 연기하기로 합의한 이상 지체상금은 연기된 준공일 다음 날부터 발생한다고 보았습니다.
그리고 공사포기각서를 받은 날에 건축주들이 계약을 해제할 수 있었고, 하자 부분 철거·재시공을 포함한 공사기간 100일, 하자 진단 기간 21일, 새 업체 선정·계약 기간 14일을 더한 135일이 공사 완성에 필요한 기간이라고 보았는데요. 그 결과 지체상금 산정의 종료 시점으로 정하고, 지체일수는 173일이 되었습니다.
사용승인일을 종기로 해야 한다는 건축주들의 주장은 위 법리에 맞지 않는다며 받아들이지 않았고, 건축주 탓으로 늦어진 기간을 빼야 한다는 시공사의 주장도 증거가 없고 준공일 연기 합의 때 이미 감안된 것이라며 배척했습니다.
이에 따라 지체상금은 공동 도급인인 건축주들이 절반씩 받게 되었습니다.
3. 판결 요약
이처럼 공사를 포기한 시공사의 지체상금은 실제 완공일까지가 아니라, 건축주가 계약을 해제하고 다른 업체를 통해 공사를 마칠 수 있었던 날까지만 계산됩니다.
따라서 건축주 측이라면 실제 완공일까지의 지체상금을 그대로 청구하면 상당 부분 인정되지 않을 수 있으므로, 시공사가 공사를 포기하면 계약 해제와 하자 진단, 새 업체 선정을 신속하게 진행하고 공사 완성에 필요한 기간을 감정 등으로 객관적으로 뒷받침해야 합니다.
반대로 시공사 측이라면 공사를 포기했다고 지체상금 책임이 사라지지는 않고, 건축주 쪽 사정으로 늦어졌다는 주장은 구체적인 증거가 있어야 받아들여집니다. 준공일 연기에 합의했다면 그 전의 지연 사유는 이미고려된 것으로 볼 수 있다는 점도 유의해야 합니다.
핵심쟁점
시공사가 공사를 포기하고 중단하여 다른 업체가 공사를 마친 경우, 지체상금의 시기와 종기를 어떻게 정하는지 여부
법원판단
'실제 완공일이 아니라 완공 가능일까지'
지체상금은 연기된 준공일 다음 날부터, 계약 해제 가능일에 공사 완성에 필요한 135일을 더한 날까지 173일분으로 정한다.
판단이유
수급인이 공사를 중단하고 계약이 해제된 경우 지체상금은 도급인이 해제하고 다른 업자에게 맡겨 공사를 완성할 수 있었던 시점까지를 기준으로 산정하고, 시공사가 주장한 지연 사유는 증거가 없거나 준공일 연기 합의 때 이미 감안되었기 때문이다.
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