현금청산자가 되면 조합이 대신 낸 이주비 대출이자는 안 갚아도 될까?
사건의 배경 및 개요
재건축사업에서 조합원은 이주비 대출을 받아 이주하는 경우가 많고, 그 이자를 누가 부담하는지는 조합마다 정관과 총회 결의로 정합니다.
그런데 처음에는 "이자는 조합이 사업비로 낸다"고 안내했다가, 사정이 바뀌어 총회에서 "조합원이 입주할 때 대납 이자를 상환한다"고 부담 방식을 바꾸는 경우가 있는데요.
그렇다면 이후 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 된 사람은 어떨까요? 실제로 입주하지 않는 현금청산 대상자도 조합이 대신 납부한 이주비 대출이자를 상환해야 할까요?
이번 판례를 통해 현금청산 대상자의 이주비 대출이자 부담 여부와 그 판단 기준을 살펴보겠습니다.
이주비 대출이자를 사업비에서 제외하고 조합이 대납한 뒤 상환받기로 한 총회 결의가 적법하게 이루어진 이상 그 효력은 모든 조합원에게 미치고, 결의 당시 조합원이었던 사람은 이후 현금청산 대상자가 되어 조합원 지위를 잃더라도 이자 부담 의무가 함께 소멸하지 않는다고 본 판례 |
대법원 2026. 8. 13. 선고 2026다2031** 판결 [청산금청구의소] |
1. 사례 소개
이번 사례에서 원고는 재건축사업에 동의해 조합원이 되었고, 재건축조합(피고)이 2022. 12. "이주비 대출에 따른 은행 이자는 조합이 사업비에서 매달 지급한다"고 안내했고, 원고는 이를 믿고 이주비 1억 3,400만 원을 대출받았습니다.
그런데 조합은 2024. 4. 경 임시총회에서, 이주비 대출이자를 사업지로 충당하면 조합원들의 배당소득세가 증가한다는 등의 이유로 부담 방식을 변경했습니다.
조합이 이자를 먼저 대납한 뒤, 조합원들이 입주할 때 대납한 이자 상당액을 상환하도록 결의한 것입니다.
이후 원고는 그 뒤 분양계약 체결기간 안에 분양계약을 하지 않아 현금청산 대상자가 되었고, 조합을 상대로 청산금 지급을 청구했습니다.
이에 조합은 대납한 이주비 대출이자의 반환채권으로 청산금과 상계하겠다고 주장했습니다. 그러나 원심은 현금청산 대상자의 이자 부담을 정한 정관이나 총회 결의가 없다는 이유로 조합의 주장을 받아들이지 않았습니다.
결국 조합원 지위에서 이루어진 총회 결의에 따른 이자 부담 의무가 현금청산 대상자에게도 적용되는지가 핵심 쟁점이 되었습니다.
2. 법원 판단
대법원은
원심판결 중 이주비 대출이자 관련 상계항변 부분을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송했습니다.
먼저 대법원은 임시총회의 결의 절차에 위법한 사정이 없으며, 이주비 대출이자를 사업비에서 제외하기로 한 결의가 신뢰보호원칙에 위반되거나 잠재적 현금청산 대상자의 재산권을 본질적으로 침해한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
또한 적법한 총회 결의의 효력은 모든 조합원에게 미친다고 보았습니다. 결의에서 상환 시기를 ‘향후 조합원들이 입주할 때’라고 정한 것은 입주하는 조합원의 경우를 예정한 것일 뿐, 입주 조합원에게만 적용되는 결의라고 볼 근거는 없다고 판단했습니다.
따라서 결의 당시 조합원이었던 원고에게도 이주비 대출이자를 개인적으로 부담할 의무가 발생했으며, 이후 현금청산 대상자가 되어 조합원 지위를 상실하더라도 이미 발생한 이자 부담 의무까지 소멸하는 것은 아니라고 보았습니다.
3. 판결 요약
이처럼 조합원 지위에 있을 때 적법하게 이루어진 총회 결의에 따른 부담은 현금청산 대상자가 된 뒤에도 소멸하지 않을 수 있으며, 조합은 이를 청산금과 상계할 수 있습니다.
따라서 조합원이라면 분양계약을 하지 않기로 결정하기 전에, 조합원으로 있는 동안 이루어진 총회 결의 가운데 이주비 대출이자 등 개인 부담을 정한 내용이 있는지 먼저 확인해야 합니다.
반대로 조합은 이자 부담 방식을 바꿀 때 총회 절차를 적법하게 갖추고, 결의 내용과 대상과 상환 방법을 분명히 해 두어야 합니다. 또한 대납 이자의 반환을 청구할 경우 실제 대납 내역과 산정 기준을 객관적인 자료로 확보해 두는 것이 중요합니다.
핵심쟁점
조합원 당시 적법하게 결의된 이주비 대출이자 부담, 현금청산 후에도 유지되는지 여부
법원판단
'현금청산 대상자가 되어도 이자 부담 유지'
현금청산 대상자가 되어 조합원 지위를 상실하였더라도 이주비 대출이자 부담 의무는 소멸하지 않으므로, 이를 부정한 원심을 파기환송한다.
판단이유
적법한 총회 결의는 모든 조합원에게 효력이 미치며, ‘입주할 때’라는 상환 시기 문구는 입주 조합원을 예정한 것일 뿐이므로, 결의 당시 조합원이었던 원고에게도 이자 부담 의무가 발생한다고 보았기 때문이다.
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