하자소송 제기하기 전에 반드시 확인해야 할 사항! 중요하지 않지만 보수에 과다한 비용이 드는 하자의 처리 방법

판례 해설

건물에 하자가 발견되면 구분소유자나 관리단 또는 입주자대표회의는 하자보수 청구 또는 하자소송을 고민한다. 물론 소송은 필연적으로 상당한 시간과 비용이 소요되기 때문에 처음에는 좋게 하자보수로 해결하려고 하지만, 제대로 보수가 되지 않거나, 차일피일 미뤄진다면 더이상 미룰 수 없다는 생각에 하자소송을 제기하려고 한다. 다만 소송을 제기하기 전에 먼저 확인해야 하는 부분이 있다. 바로 해당 하자의 중요성과 보수에 소요되는 비용이다.

물론 하자가 중대하다면 제대로 보수를 해야 한다. 그러나 문제되는 부분은 중요하지는 않지만 보수에 과다한 비용이 드는 하자다. 이에 대해서는 해당 하자로 인해 입은 손해의 배상만 청구할 수 있을 뿐, 하자보수나 손해배상을 청구할 수 없다. 만약 이 부분을 고려하지 않고 청구금액을 계산해서 소송을 제기한다면 상당한 금액을 감액당하고, 감정료 대부분을 부담해야 할 수 있다.

하자소송은 법리는 물론 실전 경험과 노하우가 뒷받침되어야 하는 분야이다. 따라서 무작정 소송을 제기할 것이 아니라, 해당 건물에 존재하는 하자와 그 중요성 및 보수 방법, 비용 등을 일차적으로 검토해봐야 한다.

법원 판단

하자가 중요하지 아니하면서 동시에 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 하자의 보수나 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수는 없고 하자로 인하여 입은 손해의 배상만을 청구할 수 있으며, 이러한 경우 하자로 인하여 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 도급인이 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재의 상태대로의 교환가치와의 차액이 되고, 교환가치의 차액을 산출하기가 현실적으로 불가능한 경우의 통상의 손해는 하자 없이 시공하였을 경우의 시공비용과 하자 있는 상태대로의 시공비용의 차액이라고 봄이 상당하다.

위 법리에 비추어 볼 때, 원심으로서는 하자가 중요한지 여부가 다투어질 경우 하자의 정도를 특정함과 아울러 그 하자를 보수하는 적당한 방법과 그 보수에 요할 비용 등에 관하여 심리하여 봄으로써 그 하자가 중요한 것인지 또는 그 하자가 중요한 것은 아니더라도 그 보수에 과다한 비용을 요하지 않는 것인지를 가려보아 손해액을 산정하여야 할 것임에도, 지하 외벽 방수공사와 복도벽 차음재 공사와 관련한 손해배상액을 산정하면서 하자가 중요한지 여부에 관하여 전혀 심리하지 않은 채 바로 재시공 비용을 손해배상액이라고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단에는 하자보수에 갈음한 손해배상액 산정에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.

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