입주자대표회의가 시행사의 하자담보청구권을 대위해서 행사할 때 주의해야 할 소멸시효!

판례 해설

아파트 공사에 대해서는 시행사와 시공사가 계약의 주체이다. 반면 아파트 분양에 대해서는 시행사와 수분양자가 계약을 체결한다. 따라서 건물에 대해서는 시행사가 중간에서 각기 다른 당사자와 다른 내용의 계약을 체결하는 셈이다.

그런데 실질적으로는 시공사가 건축한 건물에 수분양자가 입주해서 생활하는 바, 건물에 하자를 이유로 하자보수 내지 하자소송을 진행하려고 할 때에는 법률관계가 다소 복잡해진다. 수분양자는 시공사와 직접적인 계약 관계에 있지 않기 때문에 막바로 시공사에게 어떠한 권리를 요구할 수 없는 것이다. 결국 수분양자는 시행사를 통해서 문제를 해결해야 한다. 문제는, 대부분의 경우 분양 업무가 마무리되고 나면 시행사가 폐업을 하거나, 무자력 상태에 놓인다는 것이다.

그렇다고 방법이 아주 없는 것은 아니다. 시행사가 폐업 내지 무자력 상태라고 하더라도 수분양자는 시행사가 시공사에 대하여 가지는 하자보수청구권을 대위해서 행사할 수 있다. 단, 이 경우에는 소멸시효가 10년이 아니라 5년이라는 점을 기억해야 한다.

일반적인 채권의 소멸시효는 10년인 바, 입주민이 가지는 하자보수청구권의 소멸시효 역시 공사 내역에 따라 각각 다르지만 최대 10년이다. 하지만 시행사의 권리를 대위해서 행사할 경우에는 상사소멸시효가 적용되기 때문에 10년이 아니라 5년인 것이다.

아래 사건에서도 입주자대표회의가 시행사의 하자담보청구권을 대위해서 행사하였는바, 이에 법원은 상사소멸시효에 따른 5년이 지났음을 이유로 입대의의 청구를 기각했다.

법원 판단

건설공사에 관한 도급계약이 상행위에 해당하는 경우 그 도급계약에 기한 수급인의 하자담보책임은 상법 제64조 본문에 의하여 원칙적으로 5년의 소멸시효에 걸리는 것으로 보아야 한다.

원심은, 이 사건 아파트를 분양한 자인 소외 회사와 그 건축을 맡은 시공사인 피고 건설회사 사이의 이 사건 도급계약에 기한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 상사채권으로서 5년의 상사시효에 걸린다고 판단하였다. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 보면 원심의 이 부분 판단은 정당하고, 이와 다른 견해에서 이 사건 도급계약에 기한 피고 건설회사의 하자담보책임이 10년의 민사시효에 걸리는 것으로 보아야 한다는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

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