토지와 건물에 공동저당권이 설정된 경우, 이후에 건물을 철거하고 신축했다면 법정지상권이 성립하지 않는다는 대법원 전원합의체 판결!
- 권형필 변호사
- 1월 24일
- 2분 분량
판례 해설
이전 칼럼에서는 근저당권 설정 당시에 존재하던 건물을 증축하거나, 철거 후 신축한 경우에도 법정지상권이 인정된다고 설명했다. 하지만 대법원 전원합의체 판결에서 그 판단이 바뀌었으니 주의해야 한다.
이 사건에서는 토지와 건물 모두에 공동저당권을 설정했는데, 이후 그 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하였다. 문제는 이후 저당권 실행으로 경매가 진행되었고, 토지와 건물이 다른 사람에게 낙찰되면서 시작했다. 사실 이전에 소개한 칼럼에 따르면 법정지상권이 성립하지만 그 범위 등은 구 건물을 기준으로 판단하게 된다.
하지만 대법원 전원합의체의 다수 의견은 "저당권 설정 당시 저당권자의 예상 가능성을 침해하기 때문에 법정지상권이 성립하지 않는다"이다. 이에 반하는 반대의견은 앞서 설명한 내용과 같은 이유로 제한된 범위에서 법정지상권이 성립한다고 보았다.
개인적으로 반대의견이 타당하다고 생각하지만, 대법원 전원합의체 판결이 나왔기 때문에 앞으로는 이 법리를 숙지하여 경매 절차에 참가해야 한다.
법원 판단
전원합의체 다수의견
동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축 건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 해석하여야 하는바, 그 이유는 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 경우에는, 처음부터 지상 건물로 인하여 토지의 이용이 제한 받는 것을 용인하고 토지에 대하여만 저당권을 설정하여 법정지상권의 가치만큼 감소된 토지의 교환가치를 담보로 취득한 경우와는 달리, 공동저당권자는 토지 및 건물 각각의 교환가치 전부를 담보로 취득한 것으로서, 저당권의 목적이 된 건물이 그대로 존속하는 이상 건물을 위한 법정지상권이 성립해도 그로 인하여 토지의 교환가치에서 제외된 법정지상권의 가액 상당 가치는 법정지상권이 성립하는 건물의 교환가치에서 되찾을 수 있어 궁극적으로 토지에 관하여 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하지만, 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니하였는데도 그 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득하 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액 상당 가치를 되찾을 길이 막혀 위와 같이 당초 나대지로서의 토지의 교환가치 전체를 기대하여 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문이다.
전원합의체 반대의견
민법 제366조가 법정지상권 제도를 규정하는 근본적 취지는 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물이 철거됨으로써 생길 수 있는 사회경제적 손실을 방지하려는 공익상 이유에 있는 것이지 당사자 어느 한 편의 이익을 보호하려는 데 있는 것이 아니고, 법정지상권은 저당권 설정 당사자의 의사와 관계없이 "객관적 요건"만으로써 그 성립이 인정되는 법정물권인바, 저당권자가 그 설정 당시 가졌던 '기대'가 어떤 것이었느냐에 의하여 법정지상권의 성립 여부를 달리 판단하는 다수의견은 법정지상권 성립요건의 객관성 및 강제성과 조회되기 어렵고, 토지와 건물 양자에 대하여 공동으로 저당권이 설정된 경우, 원칙적으로 그 공동저당권자가 토지에 관하여 파악하는 담보가치는 법정지상권의 가치가 제외된 토지의 가치일 뿐이고, 건물에 관하여 파악하는 담보가치는 건물 자체의 가치 외에 건물의 존속에 필요한 법정지상권의 가치가 포함된 것이며, 법정지상권은 그 성질상 건물에 부수하는 권리에 불과하므로 구 건물이 멸실되거나 철거됨으로써 건물 저당권 자체가 소멸하면, 공동저당권자는 건물 자체의 담보가치는 물론 건물 저당권을 통하여 파악하였던 법정지상권의 담보가치도 잃게 되고, 이에 따라 토지 소유자는 건물 저당권의 영향에서 벗어나게 된다고 보는 것이 논리적으로 합당하다. 그러므로 토지 소유자는 그 소유권에 기하여 토지 위에 신 건물을 재축할 수 있고, 그 후 토지저당권이 실행되면 신 건물을 위한 법정지상권이 성립하며, 다만 그 내용이 구 건물을 기준으로 이용에 일반적으로 필요한 범위로 제한됨으로써 공동저당권자가 원래 토지에 관하여 파악하였던 담보가치, 즉 구 건물을 위한 법정지상권 가치를 제외한 토지의 담보가치가 그대로 유지된다고 보아야 하고, 이것이 바로 가치권과 이용권의 적절한 조절의 모습이다.
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