건물 철거 후 새로 신축하겠다는 특약은 관습법상 법정지상권의 성립을 배제하는 특약일까?
- 권형필 변호사
- 10월 1일
- 2분 분량
판례 해설
관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 건물 철거에 대한 합의가 없어야 한다는 것이 다소 특이한 요건이다. 일반적인 법정지상권은 당사자의 의사와 관계 없이 건물과 토지 소유자가 다르게 되기 때문에 이러한 요건이 없지만, 관습법상 법정지상권은 매매 등 당사자 합의로 소유자가 달라지는 경우이기 때문에 이러한 조건이 필요한 것이다.
여기에서 중요한 것은 '건물 철거'가 아니라 '토지 사용에 관한 합의'이다. 아래에서 살펴볼 사례에서는 건물과 토지를 소유하고 있던 사람이 토지만 다른 사람에게 증여하면서 '기존 건물을 철거하고 지상에 자신의 이름으로 새로운 건물을 신축하겠다'는 단서를 걸었다. 재판에서는 이러한 특약을 건물 철거에 관한 합의로 볼 수 있는지가 쟁점이 되었는바, 법원은 위 특약에 관하여 토지를 계속해서 사용하겠다는 묵시적 특약이라고 보아 법정지상권의 발생을 배제하는 것이라고 볼 수 없다고 판단하였다.
법원 판단
토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 되었더라도, 당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었던 경우에는 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득할 수 없다.
이와 같이 건물 철거의 합의가 관습상의 법정지상권 발생의 소극적 요건이 되는 이유는 그러한 합의가 없을 때라야 토지와 건물의 소유자가 달라진 후에도 건물 소유자로 하여금 그 건물의 소유를 위하여 토지를 계속 사용케 하려는 묵시적 합의가 있는 것으로 볼 수 있다는 데 있고, 한편 관습상의 법정지상권은 타인의 토지 위에 건물을 소유하는 것을 본질적 내용으로 하는 권리가 아니라, 건물의 소유를 위하여 타인의 토지를 사용하는 것을 본직적 내용으로 하는 권리여서, 위에서 말하는 '묵시적 합의'라는 당사자의 추정 의사는 건물의 소유를 위하여 '토지를 계속 사용한다'는 데 중점이 있는 의사라 할 것이므로, 건물 철거의 합의에 위와 같은 묵시적 합의를 깨드리는 효력, 즉 관습상의 법정지상권의 발생을 배제하는 효력을 인정할 수 있기 위하여는, 단지 형식적으로 건물을 철거한다는 내용만이 아니라 건물을 철거함으로써 토지의 계속 사용을 그만두고자 하는 당사자의 의사가 그 합의에 의하여 인정될 수 있어야 할 것이다.
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