저당권이 설정된 부동산에 강제경매가 개시된 경우, 관습법상 법정지상권 성립을 위한 동일인 소유 판단 시점은?
- 권형필 변호사
- 9월 12일
- 2분 분량
판례 해설
관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는 동일인이 토지와 그 지상 건물의 소유권을 소유하고 있었으나, 강제경매 등 어떠한 사유로 인해 소유자가 달라지고, 각 소유자 사이에 지상 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다. 여기서 동일인 소유를 판단하는 기준은 강제경매개시 결정이 내려져 압류의 효력이 발생한 때이다.
나아가 아래에서 살펴볼 사례에서 법원은 강제 경매의 대상이 된 부동산에 저당권이 설정되어 있었다면 이때는 저당권 설정 시점을 기준으로 동일인 소유를 판단해야 한다고 보았다. 만약 저당권 설정 시점 이후를 동일인 소유 판단의 기준으로 삼는다면, 저당권을 설정할 당시에는 예상하지 못한 소유자 변경이라는 사정으로 인해 담보 가치가 변동하기 때문이다.
법원 판단
동일인의 소유에 속하였던 토지와 그 지상 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한, 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다. 그리고 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다.
한편 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 “강제 경매”로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전되는 경우에는 그 매수인이 소유권을 취득하는 “매각 대금의 완납 시”가 아니라 강제 경매 개시 결정으로 “압류의 효력이 발생하는 때를 기준”으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 가려야 하고, 강제 경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 대하여 강제 경매 개시 결정 이전에 가압류가 되어 있다가 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본 압류로 이행되어 경매 절차가 진행된 경우에는 애초 “가압류의 효력이 발생”한 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다.
나아가 강제 경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 그 저당권이 소멸하는 경우에는, 그 저당권 설정 이후의 특정 시점을 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하게 되면, 저당권자로서는 저당권 설정 당시를 기준으로 그 토지나 지상 건물의 담보가치를 평가하였음에도 저당권 설정 이후에 토지나 그 지상 건물의 소유자가 변경되었다는 외부의 우연한 사정으로 인하여 자신이 당초에 파악하고 있던 것보다 부당하게 높아지거나 떨어진 가치를 가진 담보를 취득하게 되는 예상하지 못한 이익을 얻거나 손해를 입게 되므로, 그 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 할 것이다.
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