저당권 설정 당시에 미등기 건물이 존재했다면 법정지상권이 성립할까?
판례 해설
법정지상권이 성립하기 위해서는 근저당권을 설정할 당시, 토지 위에 건물이 존재하고 있어야 한다. 이때 말하는 건물은 꼭 건축 허가를 받은 건물이거나 등기된 건물이어야 할 필요는 없다. 따라서 미등기 건물이나 무허가 건물, 심지어 완성되기 전의 건물이라고 하더라도 법정지상권이 성립할 수 있다.
나아가 대상판결에서는 미완성 상태의 건물이라고 하더라도 법정지상권이 성립할 수 있는 기준을 보여준다. 즉, 사회통념상 완성된 건물이라고 볼 수 없다고 하더라도, 저당권 설정 당시에 건물의 규모나 종류를 예상할 수 있는 정도로 건축이 진전되었다면 이에 대해서도 법정지상권이 성립한다는 것이다.
법원 판단
민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우 그것이 사회통념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립하며, 그 건물이 미등기라 하더라도 법정지상권의 성립에는 아무런 지장이 없는 것이다(대법원 1988. 4. 12. 선고 98다카2404 판결 등 참조).
원심의 채용 증거들인 1심 증인 A의 증언과 동두천시장에 대한 사실조회 결과에 의하면, 이 사건 각 주택의 공사는 위 근저당권설정일인 1997. 5. 23. 이전인 1997. 4. 초순경에 1층 바닥의 기초공사(콘크리트 타설공사)까지 마쳐진 사실을 인정할 수 있고, 한편 원심이 배척하지 않은 증거들인 을3호증, 을5호증의 1의 각 기재와 원심 증인 B의 증언에 의하면, 이 사건 각 주택을 시공한 건축업자인 소외 B는 '1층 기초공사가 끝난 후 공사가 중단되지 않은 채 계속 진행되어 1997. 5. 말경에는 이 사건 각 주택의 벽체와 지붕공사가 완성되었다.'는 취지로 진술하고 있고, 소외 C는 '1997년 음력 5. 15.(양력으로는 6. 19.임) 모친상을 당했는데, 그때 조문객들이 이 사건 각 주택에서 잠을 잤고, 당시 이 사건 주택은 벽체와 지붕공사는 완성되었지만 바닥 장판과 도배공사는 하지 않은 상태였다.'고 진술하고 있으므로, 이 사건 각 주택은 늦어도 1997. 6. 경에는 벽체와 지붕공사가 완성되어 독립된 부동산으로서의 요건을 갖춘 것으로 인정할 수 있는바, 사실이 이와 같다면 위 근저당권이 설정될 당시 이 사건 각 주택은 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지는 않았더라도 1층 바닥의 기초공사가 완성되었으므로 '건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우'에 해당한다고 할 것이고, 그 후 약 2개월 만에 벽체와 지붕공사가 완성되어 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 인정함이 상당하다.
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