입주자대표회의가 하자보수 청구할 때 주의사항! 채권양도와 제척기간을 꼭 확인해야 합니다!
- 권형필 변호사
- 7월 28일
- 2분 분량
판례 해설
구분소유자는 아파트에서 발견한 하자에 대해서 하자보수 또는 그에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다. 이러한 입주민의 권리를 하자담보추급권이라고 하는데, 이는 구분소유자에게 귀속하는 권리로, 입주자대표회의는 행사할 수 없다. 다만 소송의 효율성과 편의성을 위해 입주자대표회의가 개별 입주민들에게 하자담보추급권을 양도받아서 소송을 제기할 수 있을 뿐이다. 만약 이러한 채권 양도 절차를 거치지 않고 입주자대표회의가 하자소송을 제기했다면, 해당 소송은 당사자 적격 없음을 이유로 각하된다.
또한 하자담보추급권을 행사할 때 중요한 점은 제척기간이다. 만약 현행 집합건물법 제9조의2에서 정한 기간 내에 권리를 행사하지 않는다면 더이상 하자보수 등을 청구할 수 없다.
그런데 아래에서 살펴볼 사례에서는, 일단 입주자대표회의가 하자담보추급권을 전제로 하자보수를 청구했다. 이후 구분소유자들로부터 하자담보추급권을 양도받아서 청구취지 및 청구원인을 변경하였다. 문제는, 이러한 소송보완이 제척기간을 도과하여 이뤄졌던 것이다. 그러자 원고 측에서는 구분소유자들이 가지는 하자담보추급권을 대신 행사했다고 주장했지만, 법원은 입주자대표회의와 입주민이 별개의 존재임을 명확하게 했다. 결국 채권양도가 없는 이상 입주자대표회의가 입주민의 권리를 대신 행사한 것으로 볼 수 없는바, 하자소송을 제기하려는 건물에서는 이 부분을 주의해서 제척기간 내에 채권양도 및 하자보수 청구를 해야 한다.
법원 판단
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 집합건물법'이라 한다) 제9조에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조의 수급인의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간이므로, 그 기간의 도과로 하자담보추급권은 당연히 소멸하는데, A 아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 민법 제671조 제1항 단서가 적용되어 그 하자담보책임기간은 인도 후 10년이다.
한편 구 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 비록 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제38조 및 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제16조가 구 주택건설촉진법 소정의 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없다.
또한 구 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 하자보수를 청구하거나 그에 갈음하여 또는 그와 함께 손해배상을 청구할 수 있는 권리이므로, 제척기간 내에 직접 위 손해배상청구권이 행사된 경우뿐만 아니라 그 하자보수청구권이 행사된 경우에도 본조의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 제척기간은 준수된 것으로 볼 수 있으나, 입주자대표회의가 그 자신의 이름으로 사업주체에 대하여 하자보수를 청구한 때에는, 특별한 사정이 없는 한 입주자대표회의가 자신의 권리를 행사한 것으로 보아야지, 이를 입주자대표회의가 구분소유자들을 대신하여 하자보수를 청구하였다거나 구분소유자들이 그들의 하자보수청구권을 입주자대표회의를 통하여 행사하였다고 볼 수 없다.
입주자대표회의가 한 하자보수청구를 구분소유자의 하자보수청구권 행사로 볼 수 없다는 전제에서 한 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 구 집합건물법 제9조에 의한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 행사의 제척기간에 관한 법리오해의 위법이 없다.
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