유치권이 신고된 건물을 포기하기엔 이릅니다! 유치권자가 간접점유를 하고 있을 때 그 요건을 잘 따져야 하는 이유
- 권형필 변호사
- 5월 29일
- 2분 분량
판례 해설
경매에 나온 건물에 유치권 신고가 되었다면 입찰에 참여하는 사람들의 비율이 줄어듭니다. 유치권을 깨지 못한다면 그 손실은 낙찰자에게 넘어올 것이고, 유치권자를 돌려보내고 건물을 가져오겠다고 해도, 유치권자를 설득하는 일이 쉽지 않기 때문입니다.
그렇다고 해서 유치권이 신고된 건물을 포기하기엔 이를 수 있습니다. 그 건물의 유치권자가 간접점유를 하고 있다면 얘기가 달라지기 때문입니다. 기본적으로 유치권 행사는 유치권자가 직접 현장을 점유하고 있어야 하지만, 타인을 통해서 현장을 점유하도록 하는 간접점유의 방식으로도 유치권을 행사할 수 있습니다. 그러나 유치권자가 간접점유의 요건을 갖추지 못한 상태라면 유치권 행사는 무효가 되는데요.
간접점유가 인정되기 위해서는 간접점유를 행사하는 유치권자와 직접점유자 사이에 점유매개관계가 형성되어야 합니다. 점유매개관계는 유치권자가 건물을 넘겨달라고 요청하였을 때 현재 점유하고 있는 직접점유자가 유치권자에게 목적물을 바로 넘겨줄 수 있는 상태에 있는 관계를 말하는데요. 이 때 목적물을 바로 받을 수 있는 권리를 목적물 반환 청구권이라고 합니다. 단순히 점유를 대신하겠다는 표현으로는 부족하고, 유치권자가 직접점유자 사이에 점유매개관계와 형성되어야 하며 목적물 반환 청구권이라는 법적인 권리를 보유하고 있어야 간접점유가 인정되는데, 이러한 요건을 갖추지 못한 경우가 많습니다.
따라서, 유치권 신고가 된 건물 중에서 간접점유를 하고 있는 상태라면 이와 같은 점을 살펴 건물을 낙찰받으시면 됩니다. 전문가와의 상담을 통해 해당 건물의 유치권의 성립 요건과 유효성을 알아보시길 바랍니다.
법원 판단
점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 등을 청구할 수 있다(민법 제204조 제1항 참조). 이러한 점유 회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것이고, 여기서 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.
그리고 점유회수의 소에 있어서의 점유에는 직접점유 뿐만 아니라 간접점유도 포함되는 것이기는 하나, 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요하다. 이러한 점유매개관계는 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 인정된다.
이 사건 건물 중 제3자에게 임대가 이루어진 부분에 대한 원고들의 간접점유가 인정되기 위해서는 원고들과 직접점유자인 임차인들 사이에 점유매개관계가 인정되어야 한다. 그런데 기록에 의하면 이 사건 건물의 임차인들과의 임대차 계약은 당시 소유자이던 주식회사 사이에 체결된 사실을 알 수 있다. 그러므로 임대차 계약에 기하여 임차 부분의 직접점유자인 임차인들에 대하여 반환청구권을 갖는 자는 주식회사 뿐이라고 보아야 한다. 따라서 임차인들과의 임대차 계약은 원고들과 직접점유자인 임차인 사이의 점유 매개관계를 인정할 기초가 될 수 없다.
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