차임 미납으로 임대차계약 해지 후에도 임차인이 여전히 건물을 점유하여 유치권을 행사한 이유와 법원의 판단!
- 권형필 변호사
- 12분 전
- 2분 분량
핵심 쟁점 임대차계약 해지 후 건물을 점유하여 유치권을 행사하는 임차인, 임차인이 차임을 지급하지 않은 것이 정당할까? |
사례 소개
유치권이 성립하기 위해서는 기본적으로 적법한 점유여야 합니다. 그러나 이번에 소개해 드릴 사례에서는 피고 임차인(이하 '피고'라고 한다)이 사우나를 운영하면서 3회 이상 차임을 연체하였다는 이유로 건물 소유자(이하 '원고'라고 한다)는 임차인과 임대차 계약을 해지하였는데요. 그럼에도 피고가 여전히 사우나에서 점유하며 유치권을 행사하고 있는 상황이었습니다. 이로 인해 원고가 번영회를 통해 피고의 사우나에 단전 조치를 취하기로 결의하고 시행하였는데, 피고는 사우나를 운영하는데 핵심인 보일러 시설이 철거되어 정상적인 영업이 불가능함에도, 원고가 이를 해결하지 않았기 때문에 차임 지급을 거절한 것이고 오히려 원고를 상대로 손해배상 청구를 하였습니다. 피고의 이러한 행위가 정당한 것일까요?
법원 판단
그러나 법원에서는 피고가 건물 소유자와의 임대차 계약을 해지하였음에도 계속해서 건물을 점유한 부분은 불법행위로 보았습니다. 그 이유는 피고가 계약 해지로 인하여 유치권 요건 중 하나인 동시이행항변권을 상실하였기 때문인데요. 따라서 피고에게 적법한 점유권원이 있다고 할 수 없어 유치권 행사를 할 수 없고 손해배상청구권 등의 주장 또한 인정할 수 없고, 오히려 단전일 이후 불법점유를 한 기간 동안 발생한 손해에 대하여 원고에게 손해배상을 해야 한다고 판단을 내렸습니다.
서울고등법원 2017나20100** 판결 [건물명도] |
임차인이 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 그 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한, 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다. 앞서 본 증거들과 을 제19호증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고는 단전을 당한 2015. 11. 3. 이후로도 이 사건 건물 곳곳에 '유치권 행사 중'이라는 표시를 붙여두고 이를 점유하면서 원고에게 그 반환을 거부하던 끝에 2017. 4. 28. 인도집행이 이루어진 사실을 인정할 수 있다. 뒤에서 보는 바와 같이 피고가 반소로 구하는 손해배상청구권 등의 주장도 인정할 수 없는 이상, 피고가 적법한 유치권을 가지고 있다거나 그밖에 점유권원이 있었다고 보기도 어렵다. 따라서 단전일 이후 피고의 점유는 불법점유에 해당한다. |
요약
피고 주장 | 법원 판단 |
보일러 철거로 인해 사우나 운영에 차질이 생겼음에도 원고가 불편을 해결해주지 않았기 때문에 차임을 지급하지 않은 것이고 이는 정당하다. | 차임을 지급하지 않아 원고 측에 따라 임대차계약 해지하여 동시이행항변권을 상실하였음에도 여전히 유치권을 주장하며 건물을 점유하는 것은 불법점유에 해당한다. 따라서 피고는 원고에게 불법점유 기간동안 발생한 손해에 대한 책임을 져야 한다. |
마무리
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