아파트에 존재하는 하자를 판단하는 기준도면, 준공도면과 착공도면 중 무엇을 기준으로 판단해야 할까?
- 권형필 변호사
- 11월 19일
- 2분 분량
판례 해설
건물에 하자가 존재한다면 하자보수 또는 그에 갈음하는 손해배상을 청구해야 한다. 물론 타일이나 벽지와 같은 마감 불량이나 빌트인 가전의 작동불량과 같은 문제라면 하자를 판단하는 것이 어렵지 않지만, 경우에 따라서는 도면을 기준으로 판단해야 하는 경우도 있다. 그렇다면 아파트 하자를 판단할 때에는 어떤 도면을 기준으로 판단해야 할까.
이에 대해 법원은 아파트 하자를 판단하는 기준도면은 준공도면이 원칙이라는 입장이다. 다만 무조건적으로 준공도면이 하자의 판단 기준이 되는 것은 아니다. 만약 분양계약을 체결하면서 사업승인도면이나 착공도면 등에 기재된 특정한 사항대로 시공하겠다고 수분양자에게 제시 또는 설명했거나, 이를 분양안내서, 견본주택에서 별도로 표시했다면 이는 사업승인도면 등을 분양계약의 내용으로 편입했다고 볼 수 있기 때문에 이 경우에는 예외적으로 준공도면이 아닌 사업승인도면이나 착공도면이 기준이 될 수 있다.
다만 대상판결 이후로 일부 건설사에서는 준공도면에 필요한 내용의 기재를 최소화하는 방법으로 준공도면의 취지를 형해화하고 있는바, 이 경우에는 건설법 전문 변호사와의 상담을 통해 분양계약서와 계약의 체결 경위, 분양안내서 및 기타 도면 등을 종합하여 유리한 방향을 찾아내야 한다.
법원 판단
아파트 분양계약서에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 A 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정되고, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, A 아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택 관련 법려에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.
그런데 ① 사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, ② 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, ③ 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점, ④ 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, ⑤ 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, ⑥ 아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 F 아파트 분양계약서에서의 수분양자는 F 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, A 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 할 것이다. A 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.
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