경매 직후 나타난 소액임차인, 가장임차인이라면 배당받을 수 있을까?
사건의 배경 및 개요
주택임대차보호법은 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인에게 근저당권자보다도 먼저 일정 금액을 배당받을 수 있는 최우선변제권을 줍니다.
그런데 이 제도를 악용해, 경매가 시작된 뒤 임대인의 가족이나 지인이 임차인 행세를 하며 배당요구를 하는 경우가 적지 않습니다.
계약서와 전입신고까지 갖춘 '임차인'이 배당을 요구한다면, 근저당권자는 그대로 손해를 볼 수밖에 없을까요?
그리고 소송에서는 누가 무엇을 입증해야 할까요?
근저당권에 기한 임의경매절차에서 최우선변제 소액임차인으로 보증금 1,000만 원을 배당받은 임차인에 대하여, 보증금·차임 지급을 뒷받침할 객관적 증거가 없고, 임대인의 딸과 교제하던 중 계약하여 이후 혼인하였으며, 점유 부분이 계약서에 특정되지 않았고, 경매개시결정 이후에야 확정일자를 받아 배당요구한 점 등을 종합해 통모에 의한 허위의 임대차로 보아, 그 배당액을 삭제하고 근저당권자 승계인에게 배당하도록 배당표를 경정한 판례 |
제주지방법원 2025가단90** 판결 [배당이의] |
1. 사례 소개
이번 사례에서 은행은 대출을 해 주면서 채무자 소유의 제주 서귀포시 부동산에 근저당권을 설정하였습니다.
원고는 대출채권을 양수하여 근저당권자의 지위를 승계하였고, 근저당권에 기해 임의경매를 신청하였습니다.
그런데 경매개시결정 이후인 피고가 소유자와 임대차계약(보증금 1,000만 원, 월차임 20만 원)을 맺었다며 계약서에 확정일자를 받고 배당요구를 하였습니다. 경매법원은 피고에게 최우선변제 소액임차보증금 1,000만 원을 배당하였습니다.
원고는 배당기일에 이의한 뒤 1주일 이내에 배당이의의 소를 제기하여, 피고는 소유자와 짜고 임차인의 형식만 갖춘 가장임차인이라고 주장하였습니다.
반면 피고는 계약 후 실제로 거주한 진정한 임차인이라고 맞섰고, 피고가 보호받는 진정한 임차인인지와 이를 누가 입증해야 하는지가 쟁점이 되었습니다.
2. 법원 판단
법원은 원고의 주장을 받아들여, 피고에 대한 배당액 1,000만 원을 삭제하고 그 금액을 원고에게 배당하도록 배당표를 경정하였습니다.
먼저 배당이의소송에서도 일반 원칙에 따라, 원고가 피고 채권의 불성립을 주장하면 피고가 채권의 발생원인사실을 증명해야 한다고 보았습니다.
또한 통모에 의한 허위의 임대차이거나, 실제로 목적물을 점유·사용하지 않으면서 임차인의 형식만 갖춘 가장임차인은 경매절차에서 배당받을 수 없다고 하였습니다.
이 사건에서 피고는 보증금과 차임을 현금으로 냈다고만 할 뿐 영수증 등 객관적 증거를 내지 못했고, 계약 당시 임대인의 딸과 교제 중이었다가 이후 혼인하였습니다. 방 1칸만 임차했다면서 계약서에 점유 부분이 따로 기재되지 않았고, 경매개시결정 이후에야 확정일자를 받아 배당요구를 하였습니다.
법원은 이러한 사정을 종합하면 이 사건 임대차는 피고가 임대인과 통모하여 허위로 체결한 것이므로, 피고는 임차인으로 보호받을 수 없다고 판단하였습니다.
3. 판결 요약
이처럼 배당이의소송에서는 임차인임을 주장하는 쪽이 임대차의 실체를 입증해야 하고, 객관적 증빙 없이 정황상 의심스러운 임대차는 가장임차인으로 보아 배당에서 배제될 수 있습니다.
따라서 근저당권자 등 경매절차의 채권자라면 배당표에 오른 소액임차인의 계약일과 확정일자 시점, 임대인과의 관계, 보증금 지급 증빙을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
의심스러운 경우에는 배당기일에 이의한 뒤 1주일 이내에 배당이의의 소를 제기해야 하고, 임대차가 진정한 것으로 인정될 가능성에 대비해 사해행위 취소를 예비적으로 함께 구하는 것도 고려할 만합니다.
핵심쟁점
경매절차에서 최우선변제 소액임차인으로 배당받은 임차인이 통모에 의한 가장임차인인지 여부와 배당이의소송의 증명책임
법원판단
'가장임차인이므로 배당받을 수 없다.'
임대차는 통모에 의한 허위의 것이어서 피고는 임차인으로 보호받을 수 없으므로, 피고에 대한 배당액 1,000만 원을 삭제하고 원고에게 배당한다.
판단이유
피고가 임대차의 실체를 입증하지 못하였고, 보증금 지급 증빙 부재, 임대인 딸과의 교제 및 혼인, 점유 부분 불특정, 경매개시 후 확정일자 등 정황이 허위 임대차를 뒷받침하기 때문이다.
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