[ 판례 해설 ]
상가건물임대차보호법(이하, 상임법) 제3조 제1항은 임차인의 대항력 요건을 규정하고 있고, 제2항은 임차건물을 양수한 양수인의 지위에 대하여 규정하고 있다. 즉, 양수인 및 건물을 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되는 것이다.
이에 따라 임차인은 종전 임대인에 대한 권리 청구를 양수인에게 할 수 있다. 그렇다면 당연히 임차인의 의무 역시 양수인에 대하여 이행해야 한다. 만약 이를 인정하지 않는다면 건물 양수인은 임차인에 대한 의무만 부담할 뿐, 권리는 행사할 수 없기 때문이다.
그런데 대상판결은 위와 같은 생각과는 반대로, 양수인에 대하여 임대인의 지위는 승계하지만 소유권이 이전되기 전에 발생한 연체 차임이나 관리비에 대해서는 승계하지 않는다고 판단하였다.
건물 양수인의 입장에서는 다소 납득하기 어려운 판결이다. 다만 차임 전부가 아니라 소유권이 이전되기 전에 발생한 시점에 한정한 것을 봤을 때 이는 종전 임대인에게 귀속됨이 마땅하고, 또한 판례에서도 이미 발생한 연체 차임 등을 기존의 보증금에서 공제할 수 있다고 나름의 보완을 하였다. 따라서 건물을 양수하는 사람으로서는 이 점까지 고려하여 비용 등을 계산해야 할 것이다.
[ 법원 판단 ]
상가건물임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 ‘임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속ㆍ경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.
위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고, 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다고 보아야 한다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.
임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다( 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조). 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 한다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.
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