[ 판례 해설 ]
주택임대차보호법의 보호를 받는 임차인은 대표적인 배당요구를 해야 하는 채권자이다. 따라서 원칙적으로 임차인은 배당요구를 하지 않으면 배당을 받을 수 없는 것은 물론이고 배당이의 역시 할 수 없다.
그렇다면 임차인이 임차권 등기를 마친 경우에는 어떨까.
이에 대하여 법원은 임차권 등기의 담보적 기능을 지적하면서, 경매개시결정 전에 임차권 등기가 마쳐진 경우에는 일반적인 담보권자와 마찬가지로 배당요구가 필요하지 않는다고 판단함으로써 임차인을 보호하는 판결을 선고하였다.
[ 법원 판단 ]
주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 “임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다.
다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의5는 “임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다.
다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있는바, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 참조), 위 임차권등기가 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 “저당권ㆍ전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자”에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 할 것이다.
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