부동산등기부상의 표시된 상세주소 명칭과 다른 명칭으로 전입신고를 한 임차인, 대항력을 인정받을 수 있는 것일까?

판례 해설

이전에 판례들을 통해 설명하였던 것과 같이 주민등록은 제3자에 대한 공시의 기능을 주목적으로 하고 있어, 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있다. 대상 판결 또한 이러한 주민등록의 주목적을 고려한 판결이다.

주민등록은 임대차가 존재하는 것에 대하여 제3자에 공시하는 효력을 갖추고 있으므로 기본적으로 부동산등기부상 주소와 동일하게 표기하여 전입신고를 하여야 한다. 그러나 대상 판결에서는 에이(A)동을 가동이라고 표시하여 전입신고를 한 것이 문제가 되었다.

원칙적으로는 부동산등기부를 확인하여 등기부상에 표기된 대로 주민등록을 하여야 하므로 대항력이 인정되지 않을 수 있었으나, 법원은 주민등록의 원래의 목적인 공시의 기능이 충분하였는지를 고려하여 예외적으로 대항력을 인정하였다.

법원 판단

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결 등 참조). 기록에 의하면, 이 사건 부동산에 대한 등기부의 표제부에는 건물의 소재지번ㆍ건물명칭 및 번호가 '서울 ○○구 ○○동515-3 제 에이동'으로, 건물내역이 '벽돌조 슬래브위 시멘트기와지붕 2층 연립주택, 에이동 1층 345.12㎡, 2층 345.12㎡, 지하실 236.03㎡'로, 전유부분의 내역이 '제2층 203호, 벽돌조 57.52㎡'로, 대지권의 목적인 토지가 '서울 ○○구 ○○동515-3 대 1,424.9㎡'로 각 표시되어 있으며, 이 토지 위에는 위에서 본 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고 그 2개 동도 한 층당 세대수가 한 동은 4개 세대씩이고 다른 동은 6개 세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지도 없음을 알 수 있는바, 같은 지번의 토지 위에 있는 두 동의 연립주택이 '에이', '비'동 또는 '가', '나'동 등으로 불리워지는 경우에, 일반사회의 통념상 이는 그 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있는데다가, 위와 같은 이 사건 부동산의 등기부상의 건물내역과 대지권의 목적인 토지의 지번 표시 및 면적 등의 현황을 피고들의 위 주민등록 주소와 비교하여 볼 때, 통상적인 주의력을 가진 사람이라면 어렵지 않게 위 주민등록상의 '○○동 ○○호'가 이 사건 부동산인 등기부상의 '에○○동 ○○호'를 의미함을 인식할 수 있다고 봄이 상당하다.

그리고 위와 같은 피고들의 주민등록 전입신고 및 입주가 있은 후 같은 이 사건 부동산에 대하여 근저당권을 취득하고자 한 위 은행이 목적물인 주택에 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 조사하는 과정에서도 능히 등기부상 '에이동'으로 표시된 이 사건 부동산에 피고들이 '가동'으로 기재된 주민등록을 하고 입주 중임을 인식하는 데 별다른 지장이 없었다고 여겨지고, 더욱이 경매가 진행되면서 원고를 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도, 경매기록에서 경매목적물의 표시가 '에이동'과 '가동'으로 병기되고 있었음이 기록상 분명한 이상, 피고들의 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 아무런 어려움이 없었다고 하지 않을 수 없다.

그럼에도 불구하고, 원심이 위 주민등록상의 동수 표시와 이 사건 부동산 등기부상의 동수 표시가 형식적으로 일치하지 않는다는 점만으로 위 주민등록이 이 사건 임대차의 공시방법으로 유효하지 않다고 판단한 데에는 심리미진 또는 주택임대차보호법상의 임대차 공시방법에 대한 법리를 오해한 위법이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

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