임차인이 임대차 보증금 반환 채권만 양도한 경우, 우선변제권은 어떻게 될까?
- 권형필 변호사
- 6일 전
- 2분 분량
판례 해설
주택임대차보호법은 국민의 주거생활 안정을 위해 제정된 법이다. 해당 법이 제정되기 전에는 임대차 계약 기간 중이라고 하더라도 임대인이 소유권을 이전했다면, 임차인은 새로운 임대인에게 대항하지 못하고 쫒겨나야 했지만, 주임법을 통해 주민등록과 점유라는 대항요건, 나아가 확정일자까지 갖춘 임차인은 새로운 소유자는 물론 경매 절차의 낙찰자에게 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있다.
하지만 빛이 있으면 어둠이 있는 것처럼, 좋은 취지에서 제정된 주택임대차보호법을 악용하는 사람들도 생겼다. 즉, 원래는 주임법의 보호대상이 아니지만 임차인의 형식을 갖춰서 우선변제권을 주장하는 사람들이다. 결국 법원은 임차인에 해당하는지를 꼼꼼하게 살핀다.
아래에서 살펴볼 사안에서는 임차인이 보증금 반환 채권을 분리해서 양도했고, 보증금을 양수한 사람이 임차인의 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있는지가 쟁점이었는바, 이에 법원은 임차권에서 분리 양도된 보증금 반환채권은 일반채권에 해당한다고 판단하였다. 결국 보증금 반환 채권을 양수한 사람은 임차인으로서 대항력이나 우선변제권을 행사할 수 없다. 다만 보증금 반환 채권도 일반 채권에 해당하는 이상, 집행권원을 받는다면 배당절차에 참여할 수 있다.
법원 판단
주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 같은 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있도록 한 취지는, 사회적 약자인 주택임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이다.
이와 같은 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금 반환 채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권 양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다.
따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매 절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보목적으로 임차보증금 반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다.
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