주택임대차보호법상 대항요건인 주택의 인도와 주민등록이 각기 다른시기에 성립한 경우, 어떤 시점을 기준으로 임차인에게 대항력이 발생하게 될까?

판례 해설

주택임대차보호법에서는 주택의 인도와 주민등록이 완료되면 주택임차인에게 대항력이 부여되고, 등기된 물권에 버금가는 강력한 효력을 가지게 된다. 이러한 대항력의 성립은 달리 공시방법이 없기 때문에 주택의 인도 및 주민등록의 요건이 취득 시로 그치는 것이 아닌, 계속 존속하여야 한다고 법원은 일관되게 판단하고 있다.

주택임대차보호법 자체가 일반 민사 임대차나 다른 채권적 관계와는 달리 임차인에 예외적 혜택을 주는 법인 만큼, 대항력의 성립요건을 엄격하게 해석하는 대법원 판단은 지극히 타당한 것으로 보인다.

결론적으로 대항력은 주택의 인도 및 주민등록이 모두 완성되어 존속되어야지만 그 효력을 인정받을 수 있고, 확정일자를 그 이전에 받았다고 하더라도 주택의 인도 및 주민등록이 모두 완성되지 않은 기간에는 대항력이 인정될 수 없다. 따라서 결국 위의 세 가지의 요건이 충족될 때를 기준으로 대항력이 발생한다고 보아야 할 것이다.

법원 판단

주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하고, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 같은 법 시행령에 따라 시장, 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소 제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 같은 법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 참조).

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