판례 해설
임차인에게 있어서 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 때는 반드시 주택의 인도와 전입신고 즉, 점유와 주민등록을 마쳐야 한다. 특히 주민등록 신고는 그 효력의 발생시기에 따라 경매 절차에서의 우선변제효과의 순위 결정 및 근저당권 등 말소기준권리와의 배당순위가 좌우되기 때문에 매우 중요한 부분이다.
이 사건의 임차인들은 해당 부동산과 관련하여 임대차 계약을 체결 및 전입신고할 당시에 그 부동산에 대한 등기부나 건축물 관리 대장이 작성되어 있지 않았기 때문에, 당초 전입신고 시에 호수를 누락 혹은 기재한 호수를 삭제하였다. 이후 해당 부동산에 대한 근저당권이 설정되었고, 근저당권이 설정된 후에야 비로소 호수까지 기재한 수정된 전입신고서가 수리된 상태였다. 이러한 상황에서 해당 부동산에 대한 경매절차가 진행되고, 근저당권자는 자신이 건물에 대한 매각대금 배당에서 제외되자 배당이의 소를 제기하며 임차인들에 대한 배당액 전부에 대해 이의하였다.
법원은 임차인의 대항력이 발생하는 시기를 주민등록의 효력 발생시기는 행정청에 신고한 시점이 아니라 그 신고서가 수리된 때라고 판단하며, 이에 대해서 제3자가 이를 인식할 수 있는지에 따라 판단해야 한다고 설시하였다. 더불어 해당 임차인들이 담당 공무원의 요구에 의하여 전입신고서를 수정하였으나, 그럼에도 불구하고 수리된 때를 효력 발생시기로 보는 것에는 변동이 없다고 판단하여 기존 대법원의 법리를 그대로 원용하였다.
법원 판단
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 보아야 하므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다(대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결 등 참조).
한편, 주민등록법은 시ㆍ군 또는 자치구의 주민을 등록하게 함으로써 주민의 거주관계 등 인구의 동태를 항상 명확하게 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무를 적정하게 처리하도록 하는 것을 목적으로 하고(제1조), 누구든지 주민등록의 신고를 이중으로 할 수 없으며(제10조 제2항), 주민의 거주지 이동에 따른 주민등록의 전입신고가 있으면 병역법ㆍ민방위기본법ㆍ인감증명법ㆍ국민기초생활보장법ㆍ국민건강보험법 및 장애인복지법에 따른 거주지 이동의 전출신고와 전입신고를 한 것으로 보고(제17조), 다른 법률에 특별한 규정이 없으면 주민등록지를 공법관계에 있어서 주소로 한다(제23조 제1항)고 규정하고 있으며, 지방자치법은 제12조에서 지방자치단체의 구역 안에 주소를 가진 자는 그 지방자치단체의 주민이 된다고 규정함과 동시에 제13조와 제14조에서 주민의 권리와 의무를 규정하고 있다. 위 각 규정을 종합하여 보면, 주민등록은 단순히 주민의 거주관계를 파악하고 인구의 동태를 명확히 하는 것 외에도 공법관계상의 여러 가지 법률효과를 발생시키는 것으로서, 주민등록의 신고는 행정청에 도달함으로써 바로 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 그 효력이 발생한다고 보아야 하고, 따라서 신고인이 전입신고서를 행정청에 제출하였다가 행정청이 이를 수리하기 전에 그 전입신고서의 내용을 수정함으로써 그 수정된 전입신고서가 행정청에 의하여 수리되었다면 수정된 사항에 따라서 그 전입신고가 이루어졌다고 봄이 타당하고, 신고인이 담당공무원의 요구에 의하여 전입신고서를 수정하였다 하더라도 마찬가지로 보아야 한다.
원심은, 그 채용증거들을 종합하여 판시 사실들을 인정한 다음, 피고들이 당초 전입신고시 그 호수를 특정한 전입신고서를 제출하였다가 스스로 그 호수를 삭제하였거나, 그 호수를 특정하지 아니한 전입신고서를 제출한 이상, 피고들의 주민등록이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 구비하게 된 시점은 피고들의 당초 전입신고시가 아니라 피고들의 각 주민등록표에 해당 임차부동산의 호수가 등재된 날이라고 보아야 하므로, 피고들은 그 전에 근저당권을 취득한 주식회사 문경상호신용금고에 대하여 우선변제권을 주장할 수 없다는 취지로 판단하였는바, 위 법리 및 기록에 의하여 살펴보면, 원심판단은 정당하고, 상고이유의 주장과 같이 임차인의 우선변제권 구비요건으로서의 주민등록에 관한 법리를 오해한 위법 등이 없다.
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