판례 해설
대부분 아파트 시공 계약과 분양계약은 가운데에 시행사가 존재하고 이 시행사가 각각 시공사 및 수분양자와 계약을 체결한다. 단순하게 보면 아파트에 관한 직접적인 이해관계는 시공사와 수분양자이지만, 이 둘은 계약의 직접적인 당사자가 아니기 때문에 문제가 발생했을 때 조금 복잡해진다. 더 큰 문제는 대부분 아파트를 분양한 후에 시행사가 폐업하는 경우이다.
많은 아파트의 경우 하자로 인한 분쟁이 발생하는바, 이 경우 수분양자는 직접 시공사에게 하자보수를 청구할 수 없고, 시행사가 시공사에게 갖는 하자보수 청구권을 대위해서 행사할 수 있을 뿐이다. 그렇다면 입주민이 대위권을 행사할 때 중요한 것은 시행사가 시공사에게 갖는 채권이 유효하게 존재해야 한다.
그런데 시행사와 시공사 사이의 관계에는 상법이 적용되기 때문에 일반적으로 5년의 소멸시효가 적용되는바, 만약 5년이 지나버렸다면 시행사가 시공사에게 갖는 하자보수 청구권은 소멸하고, 결국 입주민의 대위권은 인정될 수 없다.
물론 시행사와 분양계약을 체결한 입주민으로서는 억울할 것이다. 이는 법리적으로는 타당하지만 시행사와 시공사, 그리고 시행사와 수분양자 사이의 현실적인 관계를 생각했을 때 아쉬움이 많이 남는 판결이다.
법원 판단
건설 공사에 관한 도급계약이 상행위에 해당하는 경우 그 도급계약에 기한 수급인의 하자담보책임은 상법 제64조 본문에 의하여 원칙적으로 5년의 소멸시효에 걸리는 것으로 보아야 한다.
원심은, 이 사건 아파트를 분양한 자인 소외 회사와 그 건축을 맡은 시공사인 피고 건설회사 사이의 이 사건 도급계약에 기한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 상사채권으로서 5년의 상사시효에 걸린다고 판단하였다. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 보면 원심의 이 부분 판단은 정당하고, 이와 다른 견해에서 이 사건 도급계약에 기한 피고 건설회사의 하자담보책임이 10년의 민사시효에 걸리는 것으로 보아야 한다는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
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