배당요구 없이는 배당이 불가능한 임차인, 본인이 직접 경매를 신청한 경우라도 배당요구를 해야 할까?

판례 해설

주택임대차보호법상 우선변제권을 가지고 있는 임차인이라고 하더라도 배당요구를 하지않으면 배당받을 수 없다. 만약 이러한 배당요구를 하지 않으면 대항요건의 충족을 주장한다고 하여도 배당이 불가능하다.

그렇다면 임차인 본인이 직접 경매를 신청하는 경우에는 어떻게 되는 것일까? 이 사건의 임차인은 보증금반환청구 소송에서 확정판결을 통하여 적법한 집행권원을 얻었고, 이에 따라 강제경매를 신청하였다. 이처럼 적법한 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 사람은 당연배당권자라고 하여 별도의 배당요구를 요하지 않는다.

대법원은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 이 사건의 임차인이 경매를 통해 우선변제권을 선택하여 행사한 것이며, 경매절차에서 대항력과 우선변제권이 확인되었으므로 별도의 배당요구 없이도 우선변제권이 확인된 것이라고 판시하였다.

법원 판단

가. 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 할 것이다.

나. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고는 보증금반환청구 소송의 승소확정판결을 집행권원으로 하여 이 사건 주택에 대한 강제경매를 신청함으로써 주택임대차보호법상의 우선변제권을 선택하여 행사하였고, 원고가 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 기재된 상태에서 이 사건 경매절차가 진행되어 이 사건 주택이 매각되었으므로, 경매법원으로서는 원고에게 일반채권자인 피고들보다 우선하여 배당을 실시하였어야 할 것이다.

다. 그럼에도 원심은 이와 달리, 원고가 배당요구의 종기까지 우선변제권 있는 임차인임을 소명하는 서류를 경매법원에 제출하지 아니하였다는 등의 이유만으로 배당과 관련하여 원고에게 일반채권자로서의 지위를 넘어 우선변제권이 있는 임차인의 지위를 인정할 수 없다고 잘못 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법상 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

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