조합설립인가처분을 받은 후 변경인가처분을 받았다면, 그때부터 새로운 매도청구권을 행사할 수 있다.

[ 판례 해설 ]

사업부지 중 95% 이상의 토지를 확보한 재개발 또는 재건축 조합은 매도청구권이라는 강력한 권리를 행사할 수 있다. 다만, 이는 의사표시만으로 매매계약이 체결된 것과 동일한 효과가 발생하는바, 반드시 행사기간 내에 행사해야 하지, 그 기간을 도과한다면 매도청구권은 소멸하여 더이상 행사할 수 없다.

그런데 대상판결은 조합설립인가처분 이후에 변경인가처분을 받은 상황에서는 변경인가처분을 기준으로 새로운 매도청구권을 행사할 수 있다고 설시하였다. 다만 이 사건에서는 조합설립 변경에 대한 동의를 받았을 뿐, 아직 매도청구권이 발생한 상황은 아니기 때문에 조합 측의 매도청구권 행사에 기한 소유권이전등기 청구를 인정하지 않았다.

정리하자면 매도청구권은 조합설립인가결정 후 2개월 이내에 행사해야 하며, 이후에 조합 변경인가처분을 받는다면 새로운 매도청구권을 행사할 수 있지만, 이는 변경인가처분이 내려져야 가능한 것이지, 단지 변경인가를 위한 동의만으로는 매도청구권이 발생하지 않는다고 할 것이다.

[ 법원 판단 ]

도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 한다) 제39조 제1호는 사업시행자는 주택재건축사업을 시행할 때 조합 설립에 동의하지 아니하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있고, 이 경우 재건축결의는 조합 설립에 대한 동의로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다고 규정한다. 그리고 집합건물법 제48조는 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 하고(제1항), 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 하며(제2항), 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자 등은 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에, 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자와 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 구분소유자에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다(제4항)고 규정한다.

이처럼 도시정비법 제39조에 의하여 준용되는 집합건물법 제48조 제4항이 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축 참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이어서 만일 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안하게 될 뿐만 아니라, 매도청구권자가 매수대상의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있기 때문에, 매도청구권의 행사기간을 제한함으로써 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이다. 따라서 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다( 대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572 판결 참조). 그러나 매도청구권의 행사기간이 도과했다 하더라도 조합이 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가처분을 받음으로써 그 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 경우 조합은 그러한 조합설립변경인가처분에 터 잡아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있다(대법원 2012. 12. 26. 선고 2012다90047 판결, 대법원 2013. 2. 28. 선고 2012다34146 판결 참조).

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