공사대금 못 받은 수급인의 저당권설정청구권, 소멸시효는 언제부터 따져야 할까?
- 권형필 변호사
- 2024년 12월 11일
- 3분 분량
판례 해설
민법 제666조에서는 수급인의 저당권설정청구권을 인정하고 있다. 이에 따라 공사를 진행한 공사업자가 공사대금을 지급받지 못할 경우, 유치권 행사 외에 해당 부동산에 저당권을 설정할 것을 청구할 수 있다. 또한 부동산 소유자인 도급인은 수급인의 청구에 따라 저당권을 설정해야 하며, 만약 이를 거부할 경우 수급인은 일정한 절차를 거쳐 단독으로 저당권 등기를 신청할 수도 있다.
한편, 일반적은 채권의 소멸시효는 10년이지만, 공사대금과 관련된 채권은 3년의 단기소멸시효가 적용된다. 따라서 공사대금 채권에 부수하여 발생한 저당권설정청구권 역시 3년 내에 행사해야 한다. 나아가 이러한 행사 기간은 수급인은 물론 하수급인에게도 동일하게 적용된다.
또한 건물을 건축할 때 처음 도급계약을 체결한 도급인과 수급인이 공사를 완성할 때까지 관계가 이어지면 좋겠지만, 현실에서는 중간에 도급계약을 해지하거나, 도급인의 사정으로 인해 도급인이 변경되는 경우도 있다. 아래 보는 사건에서는 무려 세 번의 도급계약을 거쳐서 완성되었으며, 각 도급계약마다 도급인과 수급인이 각각 달랐다. 그렇다면 이런 경우에는 저당권 설정청구권을 언제부터 행사할 수 있을까.
이에 대해 법원은 '저당권설정청구권을 행사할 수 있다는 사실을 객관적으로 알 수 있었던 때'라고 판단하였다. 특히 이 사건의 경우, 소유권의 원시취득에 대한 법률관계가 불명확했고, 이러한 법률관계를 가리기 위한 소송이 진행 중이었는바, 결국 해당 판결이 확정되어 원시취득자가 누구인지를 객관적으로 알 수 있었던 때부터 저당권설정청구권 행사 기간이 진행된다는 것이다.
법에서 소멸시효를 규정한 이유는 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않겠다는 것이다. 권리를 가지고 있음에도 이를 행사하지 않는다면, 상대방으로서는 그가 언제 권리를 행사할지 몰라 상당히 불안한 상태에 놓이게 되는 바, 일정한 기간 동안 권리를 행사하지 않는다면 그 권리를 소멸시켜서 법률 관계를 안정시킬 필요가 있는 것이다.
법원 판단
피고는 2003. 4.경 최초 지분소유자들로부터 이 사건 건물 신축공사를 도급받아 원고에게 그 중 골조공사를 도급하여 원고의 골조공사 완성일인 2003. 7. 28.경 미완성 상태이지만 사회통념상 독립된 건물의 형태와 구조를 갖춘 이 사건 건물의 소유권을 원시취득하였으므로, 원고의 피고에 대한 저당권설정청구권은 2003. 7. 28.경 성립되었다고 할 것이다.
그런데 다음과 같은 사정을 고려한다면 소멸시효가 완성되었다고 볼 수 없다. 즉, ① 수급인인 피고가 이 사건 건물의 소유권을 원시취득함으로써 발생하는 하수급인인 원고의 저당권설정청구권은 이 사건 대지 지분소유자들과 피고 사이에 체결된 이 사건 건물 신축공사의 도급계약에서 도급인에게 건물의 소유권을 귀속시키는 특약이 있었는지에 따라 수급인인 피고를 상대로 권리행사를 할 수 있는지가 결정되는데, 원고는 위 도급계약의 상세한 내용을 알 수 없는 제3자의 지위에 있었고, ② 피고는 이 사건 대지 지분소유자들과 맺은 약정에 따라 2004. 12. 20. 이후에는 건물 신축공사에 관한 권리를 포기한 채 이 사건 건물에 관하여 어떠한 권리도 행사한 바가 없을 뿐 아니라 이 사건 대지 지분소유자들이 잔여공사를 A 건설에 도급하여 건물을 완성하는 과정에도 전혀 관여하지 않은 것으로 보이며, ③ 원고의 가압류신청이 인용됨에 따라 이 사건 건물에 관하여 2005. 8. 30. 최초 지분소유자들 명의의 소유권 보존등기가 마쳐졌으므로 원고는 그 무렵부터는 최초 지분소유자들이 이 사건 건물의 소유자라고 여기고 있었을 것으로 보이고, ④ 이 사건 건물은 세 번의 도급계약을 거쳐 완성되었고 각 도급계약마다 도급인과 수급인이 각각 달라 그 소유권의 원시취득에 관한 법률관계가 객관적으로 명확하다고 볼 수 없었고, ⑤ 이러한 법률관계가 쟁점이 되었던 위 관련 사건은 이 사건 건물이 완성된 2007. 6.경 이미 제1심 계속 중이었고, 이 사건 대지 지분소유자들을 원시취득자로 판단한 제1심 판결과 피고를 원시취득자로 판단한 항소심 판결을 거쳐 2011. 8. 25. 상고심 판결이 선고됨으로써 비로소 피고가 원시취득자인 사실이 확정되었다.
이러한 사정들을 종합하여 보면, 원고는 위 관련 사건의 상고심 판결 선고일 전까지는 피고에 대하여 저당권설정청구권을 행사할 수 있는지를 객관적으로 알기 어려운 상황에 있었고, 과실 없이 이를 알지 못하였다고 봄이 상당하다. 그럼에도 불구하고 원고의 저당권 설정 청구권이 성립한 때부터 3년의 소멸시효가 진행한다고 보는 것은 정의와 형평에 맞지 아니하므로, 그 소멸시효는 하수급인인 원고가 수급인인 피고에 대하여 그 권리행사를 할 수 있다는 것이 위 관련사건의 상고심판결이 선고되어 객관적으로 확인된 2011. 8. 25.부터 진행한다고 보는 것이 타당하다. 그리고 그로부터 3년의 소멸시효기간이 경과하기 전인 2013. 3. 26. 이 사건 소가 제기된 이상, 원고의 저당권설정청구권에 관한 소멸시효는 완성되지 않았다고 할 것이다.
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