[ 판례 해설 ]
건물이 건축, 분양되고 실제로 구분소유자들이 입주할 때까지는 관리행위에 공백이 발생한다. 그렇다고 그 기간동안 건물 관리를 안 할 수는 없는바, 이에 대부분 시행사가 일단 관리업체를 선정하고, 그 관리업체가 관리행위를 담당한다.
그러나 위와 같은 관리업체의 관리행위는 관리단이 구성되기 전까지로 한정된다. 따라서 관리단이 관리업무를 개시하거나, 또는 다른 관리업체와 관리계약을 체결하였다면 시행사와 관리계약을 체결한 관리업체는 더이상 관리권한을 주장할 수 없다.
특히 이 사건에서 관리회사는 자신이 분양자와 적법하게 체결한 관리계약 기간이 여전히 남아있음을 항변하였지만, 이에 대해서 법원은 시행사와의 문제일 뿐, 관리단이 구성된 이상 그 계약의 내용을 관리단에게 주장할 수는 없다고 판단하였다.
[ 법원 판단 ]
집합건물법 제23조 제1항에 따라, 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 당연히 성립되는 것이고, 그 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 위 관리단에 귀속된다.
따라서 집합건물의 관리단이 실제로 조직되기 이전에 어느 업체가 그 건물의 건축주 또는 최초 구분소유자의 다수로부터 당해 집합건물의 관리를 위탁받아 그 계약에 기하여 혹은 사실상 당해 집합건물에 관한 관리업무를 수행해온 경우, 그 관리업체의 관리권한은 그 관리업체에 관리를 위탁한 건축주 또는 그 관리업체가 집합건물법에 의한 서면질의 방식으로 관리단의 관리인으로 선임된 것이라고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 관리위탁계약에 정해진 계약 기간과 상관없이 관리단이 실제로 조직되어 자치적･집단적 관리를 시작할 때까지만 한시적으로 존속한다고 할 것이다.
피고가 B회사로부터 적법하게 A건물에 관한 관리를 위탁받았다고 하더라도, 원고가 실제로 조직되어 자치적으로 A건물의 관리를 시작한 이상, 이로써 피고의 A건물의 관리권한은 소멸하였다고 봄이 상당하므로 피고의 A건물에 대한 관리권은 부존재하다.
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