판례 해설
최근에는 관리단 및 집합건물법에 대한 인식이 높아져 아파트를 제외한 집합건물에서는 관리단이 어느 정도 성립이 되고 있으나 아직까지도 상가 관리단에 상가 번영회라는 단체가 존재하는 곳이 보이고 있다.
대상 판결에서 보는바와 같이 관리단이란 구분소유자만을 구성원으로 하여 이루어진 단체로서 구분소유자의 재산과 관련한 업무를 처리하는 반면에 상가번영회는 상가 구분소유자 또는 세입자로 이루어진 임의 단체에 불과하다.
상가 번영회가 민법상 비법인사단의 요건에 해당한다면 그에 따라 어느정도 법적인 단체로 인정받을 수는 있으나, 이는 집합건물법상 관리단과는 근본적으로 다르기 때문에 일반인 뿐 아니라 법조인까지도 상가번영회를 집합건물법상 관리단으로 주장하지 않도록 주의해야한다.
원심은 이 사건의 상가번영회가 집합건물법상 관리단의 요건에 충족되지 않았음에도 불구하고 관리단이라고 인정하였으나, 대법원에서는 관리단의 의미를 명확히 설시하며 원심판결을 파기하였다.
법원 판단
집합건물의소유및관리에관한법률(이하 법이라 한다.) 제23조 제1항은 "건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다."고 규정하고 있는바, 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고 ( 당원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 94다49694 판결 참조), 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다고 할 것이다.
그리고 구분소유자는 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 법에서 규정하지 아니한 사항을 규약으로써 정할 수 있고( 법 제28조 제1항), 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행하며( 법 제29조 제1항), 법 또는 규약에 의하여 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 보는 것으로( 법 제41조 제1항), 의결권은 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있고( 법 제38조 제2항), 법 제41조 제1항의 서면에 의한 결의 역시 대리인에 의하더라도 가능하다고 보아야 할 것이며, 이러한 결의에 의하여 설정된 규약은 구분소유자의 특별승계인 및 점유자에 대하여도 효력이 있는 것이다( 법 제42조 제1항, 제2항).
그런데 원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면, 위 군인공제회가 이 사건 상가건물 내 점포 21개를 분양함에 있어서 입점 이후에는 수분양자들로 상가 자치기구인 번영회를 구성하여 그 관리규약에 따라 전체 상가를 관리하기로 약정하였고, 이 사건 상가에서 점포를 운영하는 상인 21명 중 피신청인을 제외한 나머지 20명(기록에 의하면 각 점포의 소유자 및 세입자로서 점포당 1명씩으로 구성되어 있다)이 분양계약시의 약정에 따라 1993. 2. 23. 건영상가번영회를 조직하고 상가관리규약을 제정하였다는 것인바, 건영상가번영회는 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함되어 있다 하더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수 있을 뿐 아니라, 건영상가번영회의 상가관리규약을 제정함에 있어서도 점포당 1명씩만이 결의에 참여한 점에 비추어 보면, 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의한 결의를 하였다고 볼 여지가 있고, 그러한 경우 위 상가관리규약은 관리단 규약으로서의 효력을 갖게 된다고 할 것이다.
그렇다면 원심으로서는 마땅히 건영상가번영회가 관리단의 성격을 갖는지 및 그 상가관리규약이 관리단 규약으로서의 요건을 갖추었는지 등을 좀더 심리하여 본 후 상가관리규약상의 업종제한조항의 효력이 피신청인에게 미치는지의 여부를 판단하였어야 할 것인데도, 이에 이르지 아니하고 건영상가번영회와 그 상가관리규약이 법 소정의 관리단 및 규약의 성격을 갖지 않는다고 속단한 나머지 상가관리규약은 그 당사자들 사이에 있어서 채권적 효력만이 있어 피신청인이 규약의 가입자가 아닌 이상 피신청인에 대하여 그 효력이 미친다고 할 수 없다고 판단하여 신청인의 이 사건 가처분신청을 배척하고 말았으니, 이는 관리단과 관리단 규약에 대한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니한 위법을 저지른 것으로 판결 결과에 영향을 미쳤음이 명백하다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
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