판례 해설
집합건물법 제43조, 제44조에서 규정하고 있는 공동이익에 반하는 자에 대한 청구는 청구의 대상이 되는 구분소유자의 구분소유권을 제한하기 때문에 매우 제한적으로 인정이 될 수 있다.
대상 판결에서 피고는 이 사건 건물의 2층 128구좌 중 각 구분소유자들과 115구좌에 대하여 상가 임대차 계약을 체결하였고, 상가 활성화를 위하여 2층 전체를 점유하여 공사를 진행하였다. 문제는 피고와 계약을 체결하지 않은 일부 원고들이 가지고 있는 이 사건 점포인바, 원고들은 피고가 이 사건 점포부분을 점유하는 것에 대한 정당한 점유권원을 주장·입증하지 못한다면 그 점포 부분을 돌려줄 것을 주장하였다.
이에 피고는 2층 128구좌 중 115구좌의 구분소유자들과 임대차계약을 체결한 것은 상가 활성화 차원에서 위 구분소유자들의 공동이익에 부합하는 조치에 해당하는 것이므로 원고들은 공동이익에 반하는 것이고, 원고들이 소유한 이 사건 점포부분에 대하여는 사용·수익이 제한되어야 한다고 주장하였다.
법원은 계약을 체결하지 않은 소수 구분소유권자에 대하여 이를 무시하고 공사를 진행하는 것은 해당 구분소유자의 소유권을 과도하게 침해하는 행위가 된다고 판단하였다. 또한 임대차계약에 반대한 구분소유자는 공사의 진행과 관련하여 협조할 의무가 없다는 점 등을 고려하여 피고의 청구가 인정될 경우 계약체결을 강요하는 상황이 발생하므로 임대차 계약에 반대하였다는 것으로 공동이익에 반하는 자로 평가하기는 어렵다고 판시하였다.
법원 판단
집합건물법에 의하면 집합건물의 구분소유자는 그 집합건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리‧사용에 관하여 다른 구분소유자들의 공동이익에 반하는 행위가 아닌 한 그 전유부분을 자유로이 사용‧수익 처분할 수 있음이 원칙이고(민법 제211조, 집합건물법 제5조 제1항), 다만 구분소유자들의 공동이익에 반하는 행위가 있는 경우에는 이에 대한 구제조치를 취할 수 있되, 우선 그 위반의 정도가 가벼운 때는 위반행위를 한 구분소유자 및 점유자에 대하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과제거, 그 행위의 예방에 필요한 조치를 취할 수 있고(집합건물법 제43조 제1항), 그 위반 행위로 말미암아 구분소유자들의 공동생활의 장해가 현저하여 위 정지등 청구만으로는 그 장해를 제거하여 공유부분의 이용의 확보나 구분소유자들의 공동생활의 유지를 도모함에 심히 곤란한 경우에는 그 위반행위를 한 구분소유자에 대하여 상당한 기간 그 전유부분의 사용금지를 청구할 수 있으며(집합건물법 제44조 제1항), 그 위반행위에 대하여 위 청구나 사용금지청구만으로는 공동생활의 유지가 심히 곤란하게 된 때에는 최후로 당해 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다(집합건물법 제45조 제1항 내지 제3항).
그리고 이러한 위반행위의 정지등 청구제도, 전유부분의 사용금지청구제도, 전유부분 등의 경매청구제도는 앞서 본 바와 같이 전유부분의 관리 및 사용‧수익의 권능이 각 구분소유자에게 전속적으로 귀속되는 기본원칙에 대한 예외로서, 전유부분에 대한 소유권, 즉 재산권에 대한 중대한 제한을 가져오게 되므로 집합건물법에서 정한 일정한 요건과 절차, 형식에 따라 행사되어야 한다.
다른 한편으로, 피고가 이 사건 건물 2층 중 대다수의 구분소유자들과 임대차계약을 체결하였다손 치더라도, 그러한 행위만으로 이 사건 건물 2층 전부를 점유하면서 공사를 진행하는 것을 허용하게 된다면 피고와 임대차계약을 체결하지 않은 일부 구분소유자의 재산권을 과도하게 침해 내지 제한하는 것이 된다. 더욱이, 피고와 임대차계약을 체결하지 않은 구분소유자들로서는 피고의 공사진행에 협조할 의무도 없다. 나아가, 일부 구분소유자들이 다른 구분소유자들의 임대차계약 체결을 통한 재산권 행사에 반대하거나 찬성하지 않는다는 것이 그 다른 구분소유자들의 ‘공동의 이익’에 반하는 것이라고 평가하기는 어렵다(이 법원 2013. 12. 3. 선고 2013가단19902 판결 참조). 집합건물법 제5조 제1항의 취지가 대다수 구분소유자들의 이익을 위해 어느 한 구분소유자 또는 일부 구분소유자가 갖는 자신의 전유부분에 대한 권리행사를 과도하게 침해 내지 제한하여 사실상 재산권을 박탈당하는 것까지 감내하도록 예정하고 있다고 보기는 어렵기 때문이다.
비록 이 사건 건물 2층의 대다수 구분소유자들이 피고와 체결한 임대차계약이 그들의 이익에 부합된다고 하더라도, 원고들을 비롯하여 임대차계약 체결에 찬성하지 않는 다른 일부의 구분소유자들에 대한 관계에서는 적법한 점유권원을 취득하였다고 볼 수 없다. 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.
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