임차인이 주택을 임차하여 주민등록을 마친 이후 사정 변경으로 등기부상 주택의 표시가 달라진 경우, 이러한 변경사실을 이해관계자가 알고 있으면 대항력이 인정된다?!

판례 해설

이 사건 또한 주민등록이 가지는 공시방법의 역할과 관련된 사안으로, 이전의 사례와는 다르게 대항력이 인정되지 않은 판결이다.

대상 판결에서 대법원은 주민등록을 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하는 것은 임대차의 존재를 제3자에게 명백하게 인식하도록 하는 것이며, 현재의 등기부상 주택의 표시인 '제비(B)동 ○층 ○○○호'와 당초의 '다동 ○○○호'가 분명히 다르고 객관적인 제3자가 인식하였을 때에는 동일한 주택이라고 인식하기 어렵다고 판단하였다.

더불어 이러한 사정을 이해관계자가 알고 있었다고 하더라도 공시 방법으로서의 역할이 인정되지 않았으므로, 객관적으로 판단하여 피고의 대항력을 인정되지 않은 것이다.

법원 판단

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이고, 그 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록이 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이고(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 참조), 건축 중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다고 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부 등의 주택의 표시가 달라졌다면 특별한 사정이 없는 한 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다고 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 할 것이며(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결 참조), 이러한 이치는 입찰절차에서의 이해관계인 등이 잘못된 임차인의 주민등록상의 주소가 건축물관리대장 및 등기부상의 주소를 지칭하는 것을 알고 있었다고 하더라도 마찬가지라고 할 것이다.

관련 증거들을 기록과 대조하여 검토하여 보면, 이 부분에서 원심이 한 사실인정은 정당하다고 할 것이나, 위와 같은 법리에 비추어 볼 때 원심이 인정한 사정들을 모두 참작한다 하더라도 이 사건 건물의 등기부상의 동ㆍ호수 표시인 '제비((b)동 3층 302호'와 불일치한 위 '○○동 ○○호'로 된 피고의 주민등록은 일반 사회통념상 그로써 당해 임대차 건물에 피고가 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있다고 보이지 아니하므로 위 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 할 수 없고, 원심 판시와 같이 근저당권자인 주식회사 국민은행이나 낙찰자인 원고가 잘못된 주민등록상의 주소인 '○○동 ○○호'가 등기부 등의 주소인 '제비(b)동 302호'를 지칭하는 것으로 알고 있었다거나 알 수 있었다고 하더라도 그와 같은 판단에 장애를 가져오는 것은 아니라고 할 것이다.

그러함에도 원심이 그 판시와 같은 사정을 들어 피고의 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 판단하여 이에 관한 피고의 항변을 인용한 데에는 주민등록의 주택임대차보호법상의 공시방법으로서의 효력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다.

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