임차인이 전입신고를 완료하여 대항력을 취득한 다가구용 단독주택이 이후 다세대 주택으로 변경되어 공시 방법에 불일치가 있다면, 이전에 취득한 대항력은 상실되는 것일까?

판례 해설

임대차보호법상 대항력과 관련하여 주민등록이 제3자에 대한 공시기능을 한다는 점에서 등기부상의 표시와 주민등록이 다를 경우 대항력이 인정되지 않는다고 이전에 판례를 통해서 확인하였다. 그렇다면 공시 방법에 있어서 다소 불일치가 있다면 이때는 대항력이 인정될 수 있을까?

이 사건의 건물은 최초에 다가구용 단독주택이었으나, 다세대 주택으로 변경되었는데 이러한 변경으로 인해 대항력이 상실되는지 여부가 쟁점이 되었다. 법원은 임차인이 최초의 건물에 대하여 지번을 정확히 기재하여 전입 신고를 하여 대항력을 취득하였다면, 다세대주택으로 변경되었다는 사정만으로는 임차인의 대항력이 상실되는 것은 아니라고 판시하였다.

법원 판단

주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하고 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 할 것인바(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결, 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결 등 참조), 통상의 경우 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 등기부를 통해 당해 주택의 표시에 관한 사항과 주택에 관한 사항을 파악할 수 있으므로, 처음에는 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료되었다가 나중에 다세대 주택으로 변경된 경우 당해 주택에 관해 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 위와 같이 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정을 등기부상 확인할 수 있고, 따라서 지번의 기재만으로 당해 다세대 주택에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록된 자가 존재할 가능성을 인식할 수 있다 할 것이므로, 처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니라 할 것이다.

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