관리단이 채무를 변제할 수 없는 경우라면, 각 구분소유자에게 관리단 채무의 변제 책임을 요구할 수 있을까?

판례 해설

대상 판결은 관리단이 채무를 변제하지 못하여 관리단을 구성하고 있는 구분소유자에게 개별적으로 소송이 들어왔고, 이러한 관리단의 채무를 구분소유자가 변제할 책임이 있는지가 쟁점이 되었다.

집합건물법 제27조 제1항은 관리단이 그의 재산으로 채무를 전부 변제할 수 없는 경우에는 구분소유자는 전유부분 비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다고 규정하고 있다.

원심은 계약을 체결한 업체가 관리업체라는 이유만으로 원고의 소송을 기각하였으나, 대법원은 해당 계약에 관한 권리와 의무가 종국적으로 관리단에 귀속되고, 관리업체는 관리단으로부터 업무를 위임받은 업체에 불과하다고 하며, 관리단에서 채무 변제가 불가능할 경우 관리단을 구성하는 구분소유자가 전유부분 비율에 따라 책임을 부담하여야 한다고 판시하였다.

법원 판단

집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항에 의한 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립되는 것이고, 그 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 동 관리단에 귀속되고, 만일 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 같은 법 제27조 제1항에 의하여 구분소유자는 규약으로써 그 부담 부분을 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 따라 결정되는 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다.

그러함에도 불구하고, 원심은 가스공급계약을 체결한 당사자는 오직 소외 회사라는 이유로 그 가스사용료의 납부 채무를 소외 회사가 부담하며 원고와 피고들 또는 이 사건 건물의 관리단과 사이에 가스공급계약을 체결하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없다고 보아 피고들에 대하여 이 사건 건물의 공용부분에 관한 가스사용료의 지급을 구하는 원고의 이 사건 청구를 모두 배척하였는바, 이러한 경우 원심으로서는 마땅히 구분소유자들에 의하여 당연히 성립되게 되는 관리단이 자치적 관리를 시작하였는지 여부와 그로써 이 사건 건물을 관리하여 온 소외 회사의 가스사용자로서의 권리·의무를 승계하였는지 여부를 따져서 사용료 채무의 종국적인 귀속 주체를 살피고 나아가 관리단의 변제 능력과 그에 따른 구분소유자들의 책임 범위에 관하여 판단하여야 함에도 불구하고 이에 이르지 아니하고 막연히 직접 가스공급계약을 체결한 당사자만을 사용료 납부의무자로 단정한 나머지 관리단 채무에 대한 구분소유자들의 책임에 관하여 전혀 판단하지 아니하였으니, 이는 구분소유관계에 있어서 관리단의 법적 지위 및 도시가스 사용 관계에 관한 법리를 오인한 나머지 심리미진으로 인한 판단유탈의 위법을 저질렀다고 할 것이고, 이 점을 지적한 논지는 이유 있다.

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