[ 판례 해설 ]
하자를 판단하는 기준이 착공도면일까 아니면 준공도면일까. 대법원은 원칙적으로 준공도면을 기준으로 한다고 판단함으로써 이러한 논쟁에 마침표를 찍었다.
그러나 중요한 점은, 대법원 판례가 무조건 준공도면이 기준이라고 판단한 것이 아니라, "아파트 분양 계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공 내역과 시공 방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양 안내서 등 분양 광고나 견본 주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양 계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한”이라는 조건을 달았다는 점이다. 즉, 원칙적으로는 준공도면이 기준이지만, 당사자 사이에 착공도면대로 시공하겠다는 특약이 존재한다면 이 경우에는 착공도면을 기준으로 하자 여부를 판단하여야 한다고 보았다.
즉 대상판결은 하자 판정의 기준을 당사자의 의사가 합치한 사항이라고 판단한 것으로 보인다. 기본적인 의사 합치에 관한 법리가 적용된 것에 불과하다고 볼 수도 있지만, 대상판결로 인하여 증명책임을 부담하는 주체가 시공사에서 아파트로 넘어가게 되었다. 민사소송에서 증명 책임이 재판의 승패를 좌지우지할 만큼 중요하다는 사실을 고려하면 대상판결은 아파트 측에 상당히 불리한 판결이라고 하겠다.
[ 법원 판단 ]
아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행 책임이나 하자 담보책임은 F 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택 건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정되고(대법원 2008. 8. 21. 선고 2008다9358, 9365 판결, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결 등 참조), 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, F 아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조).
그런데 ① 사업승인도면은 사업주체가 주택 건설 사업 계획의 승인을 받기 위하여 사업 계획 승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, ② 실제 건축 과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체 시공이나 가감 시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, ③ 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업 계획 승인권자로부터 사업 계획의 변경 승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업 계획 승인권자에 대한 통보 절차를 거치도록 하고 있는 점, ④ 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종 설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, ⑤ 사용검사 이후의 하자 보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, ⑥ 아파트 분양 계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경 절차를 예정하고 F 아파트 분양계약에서의 수분양자는 F 아파트가 사업승인 도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종 설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, F 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공 내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양 안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 할 것이다. F 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.
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