주택임대차보호법상 대항요건, 이때까지 유지되지 않으면 우선변제권을 주장할 수 없습니다!

판례 해설

주택임대차보호법이 제정되기 전에는 임대차 계약은 민법상 채권 관계에 해당하여 당사자 사이에서만 그 효력이 발생하는바, 임차인이 점유하던 건물을 임대인이 매매하거나 경매를 통해 소유자가 변경되면 임차인은 임대차 계약 내용의 이행을 주장할 수 없었다.

이러한 상황에서 임대차 보증금마저 받지 못한 상태에서 한순간에 쫓겨날 수밖에 없는 임차인의 권리를 보호하기 위해 주택임대차보호법이 제정을 통하여 일정 요건을 갖추었을 때 대항력을 주장할 수 있도록 하였다.

주택임대차보호법상 대항력을 주장하기 위한 요건에는 주민등록과 건물 점유가 있는데 이는 일반적 물권과는 달리 등기와 같은 공시방법이 존재하지 않으므로 반드시 그 요건을 충족하여야 한다. 그렇다면 이러한 요건을 언제까지 유지하여야 우선변제권을 인정받게 되는 것일까?

대상 판결에서는 주택임대차에서는 공시방법이 없으므로 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건이 취득 시로 족하지 않고 배당요구의 종기까지 존속이 되어야 한다고 판시하였다.

법원 판단

주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구 시 까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 “배당요구의 종기”까지 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결, 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 등 참조).

원심이 같은 취지에서 원고가 이 사건 부동산에 관한 경매개시결정의 기입등기 경료 전에 위 부동산을 인도받고 이에 대해 주민등록 전입신고를 마치고 이 사건 경매절차에서의 배당요구의 종기(2005. 3. 19.) 이후인 2005. 10. 17.까지 위 요건을 유지하고 있었으므로 주택임대차보호법 제8조 제1항 의 소액보증금을 최우선 배당받을 수 있는 요건을 갖추었다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 없다.

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