행정 처리상의 과실로 주민등록이 직권말소 되었다면, 어떻게 하여야 기존에 갖추었던 대항력을 유지하고 인정받을 수 있을까?

판례 해설

이전에 판례를 통하여 주임법상 대항력이 성립되어 유지되기 위해서는 주민등록과 건물의 인도를 모두가 유지되어야 한다고 소개한 바 있었다. 그렇다면 자신도 모르는 사이에 주민등록이 직권말소된 경우라면 어떻게 되는 것일까?

법원은 이처럼 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 직권말소된 경우, 직권말소 후에 당사자가 이의절차를 통하여 말소된 주민등록이 회복되었다면 그 대항력이 소급하여 유지된다고 판시하였고, 다만 직권말소 후 이의신청을 통하여 회복되기 전 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 대항할 수 없다고 판시하였다.

이러한 법원의 판결이 직권말소 당한 당사자에게는 가혹할 수 있으나, 주민등록과 건물의 인도를 통한 대항력의 성립이 제3자에 대하여 공시의 작용을 하기 때문에 거래안전을 보호하려는 주임법의 취지를 충분히 고려한 판결이라고 보여지며, 행정처리상의 과실은 국가배상을 통하여 배상받아야 할 것으로 보인다.

법원 판단

주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다.

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