판례 해설
2021년부터 시행된 개정 집합건물법에 따라서 공용부분을 변경하기 위해서는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다. 그런데 만약 그 변경 행위로 인해 특정 구분소유자가 특별한 영향을 받는다면 위 동의 요건과 더불어 해당 구분소유자의 승낙까지 받아야 한다. 이는 관리단집회 결의라는 다수의 의견으로 소수의 구분소유자가 그 피해를 감수해야 하는 상황을 방지하기 위한 장치이다.
여기에서 말하는 특별한 영향이란, 해당 변경으로 인하여 다른 소유자는 받지 않는 차별적인 불이익을 말하는 것으로, 만약 공용부분 변경으로 인해 특정 구분소유자가 일정 부분 피해를 감수해야 하는 부분이 생기더라도, 만약 그 피해를 모든 구분소유자들이 분담해야 하는 경우라면 이는 특별한 영향이라고 볼 수 없다.
이 사건에서는 특정 층에 설치된 에스컬레이터를 철거하였는바, 이에 원고는 해당 층을 소유하고 있는 일부 구분소유자들의 동의를 받지 않았다고 주장했지만, 이에 대해 법원은 해당 에스컬레이터의 철거가 공용부분 변경에 해당함을 인정하면서도 이 철거가 원고들에게 특별한 영향을 끼치는 것은 아니라고 보아 원고들의 동의를 얻지 않았다고 해서 그 변경 절차가 위법한 것은 아니라고 판단하였다.
법원 판단
앞서 본 바와 같이 피고는 원고들을 제외한 H건물 6층 구분소유자 75명과 원고들 전유부분을 포함한 6층 전체에 관하여 이 사건 임대차계약을 체결하고, 위 75명의 동의를 얻어 이 사건 에스컬레이터를 철거하고 별지 청구취지 제1항 기재와 같이 스포츠시설을 설치한 사실을 인정할 수 있다. 또한 앞서 본 각 증거와 갑 제11, 17호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, H건물은 건축물 대장 등록 당시 전체 구분소유자를 위해 각 층에 에스컬레이터가 설치되어 있던 사실, 피고는 2013. 4.경 노원구청장으로부터 ‘건축물표시 변경신고 없이 운동시설로 무단사용하고 에스컬레이터를 무단으로 철거하였다’는 이유로 행정지시를 받은 사실, 제1심 공동피고 F는 2013. 11. 20. 서울북부지방법원 2013고약13701호로 ‘2012. 12. 25.경부터 2013. 3. 10.경까지 관할관청의 허가를 받지 아니하고 이 사건 에스컬레이터를 철거하고 방화셔터를 제거하는 방법으로 대수선하는 등 운동시설로 용도변경하여 건축법 등을 위반하였다’는 범죄사실로 벌금 300만 원의 약식명령을 발령받고 그 무렵 위 약식명령이 확정된 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 에스컬레이터는 H건물 전체 구분소유자의 공용부분에 속한다고 보아야 하고, H건물 임대 활성화를 위하여 일부 층의 에스컬레이터가 철거되었다는 사정만으로 이 사건 에스컬레이터가 6층 구분소유자만의 공용부분이라고 보기 어렵다. 또한 피고의 이 사건 에스컬레이터 철거행위는 변경 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부 등을 고려할 때 공용부분의 변경에 해당한다.
집합건물법 제15조 제1항, 제2항이 공용부분의 변경에 관하여 다수결에 의한 결의를 규정하면서 권리에 특별한 영향을 받는 구분소유자의 개별적인 승낙을 별도로 받도록 한 취지는, 다수결에 의한 결의만으로는 정당화될 수 없는 일부 소수 구분소유자들의 ‘특별한 희생’을 따로 배려하도록 한 것이다. 따라서 이때 특별한 영향을 받는 구분소유자란, 공용부분의 변경으로 다른 구분소유자는 받지 않는 불이익을 차별적으로 받게 되는 자를 말하므로, 공용부분의 변경에 필요한 공사비용 등을 구분소유자들이 지분별로 분담하는 경우와 같이 공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우는 여기에 해당하지 않는다(대법원 2014. 09. 04. 선고 2013두25955 판결 등 참조).
이 사건의 경우, 피고가 이 사건 에스컬레이터 부분을 철거 후 스포츠시설 등으로 변경하는데 필요한 비용을 원고들이나 다른 구분소유자들이 분담한 것도 아니고, 추후 이를 원상으로 회복하게 되는 경우에도 원고들만이 불이익을 받게 될 것으로 보이지 아니한 점 등에 비추어 보면, 원고들이 제출한 증거만으로는 피고의 이 사건 에스컬레이터 철거 등에 있어 원고들의 동의를 얻어야 한다고 보기 어렵다.
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