토지 공유자 중 한 사람이 건물을 가지고 있거나 토지 및 건물의 지상권이 별개로 설정된 경우, 토지 소유자를 어떻게 산정해야할까?

[ 판례 해설 ]

동의율에 변동을 주는 소유자 수 산정 기준은 조합총회에서 가장 중요시하는 요건 중 하나에 속하며 대상판결은 소유자 수를 산정하는 기준을 명시하는 중요한 판결에 해당한다.

토지 공유자 중 한 사람이 해당 토지에 건물을 가지고 있다면 토지 등 소유자를 한 명으로 산정해야 하는지 두 명으로 산정해야 하는지 여부가 문제가 되었다. 이에 대법원은 각 부동산 별 1인을 토지 등 소유자로 산정한다는 기준을 제시하며 토지와 건축물 각각 1인으로 선정한다고 규정하였다.

이에 지상권 또한 별개로 산정해야하는지 여부가 문제가 되었으나 우리 법원은 토지 및 건물의 소유자는 동일하지만 토지를 사용하는 지상권자가 다를 경우, 토지를 단독으로 소유하고 있는 소유자는 공유자와 달리 단독으로 처분할 수 있는 권한을 가지고 있어 지상권이 설정되어 있다고 해도 별도로 산정할 필요가 없음을 명시하였다.

[ 법원 판단 ]

주택재개발사업에서 정비구역 내 토지의 필지별 또는 토지ㆍ건축물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 원칙적으로 각 부동산 별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 하므로, 토지의 공유자 중 일부가 지상 건축물을 단독 소유하는 경우 토지와 건축물은 각각 1인이 토지등소유자로 산정되어야 한다.

구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제52조 제1항 제3호는 주택재개발사업의 관리처분계획상 분양대상에서 지상권자를 제외하고 있고, 공유인 토지의 처분행위 시 공유자의 동의가 필요한 것과는 달리 지상권이 설정된 토지의 소유자는 지상권자의 동의 없이도 당해 토지를 유효하게 처분할 수 있는 등, 지상권자의 법적 지위가 토지 공유자와 동일하다고 할 수 없다.

이와 같은 지상권자의 지위에 비추어 볼 때 구 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 (가)목, 구 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제1호 (나)목이 주택재개발사업의‘토지등소유자’에 지상권자를 포함 시키고 토지에 지상권이 설정 되어 있는 경우 토지 소유자와 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하도록 규정한 취지는 지상권이 설정된 토지의 경우 지상권자에게 동의 여부에 관한 대표자 선정에 참여할 권한을 부여함으로써 자신의 이해관계를 보호할 수 있도록 하기 위한 것이다.

거기에서 더 나아가 토지등소유자 수의 산정에서 까지 지상권자를 토지 공유자와 동일하게 볼 필요는 없는 점, 구 도시정비법 시행령 제28조 제1항 (다)목은 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 토지 또는 건축물 전부에 대하여 토지등소유자를 1인으로 산정한다고만 규정하고 있고, 토지에 관하여 지상권이 설정된 경우 이와 달리 취급하는 등의 예외규정을 두고 있지 아니하므로, 1인이 토지와 지상 건축물을 소유하고 있는 경우에는 토지에 관하여 지상권이 설정되었는지 여부에 관계없이 토지 및 지상 건축물에 관하여 토지등소유자를 1인으로 산정하는 것이 위 조항의 취지에 부합한다.

따라서 특별한 사정이 없는 한 동일인 소유인토지와 지상 건축물 중 토지에 관하여 지상권이 설정되어 있다고 하더라도 토지등소유자 수를 산정할 때에는 지상권자를 토지의 공유자와 동일하게 취급할 수 없고, 해당 토지와 지상 건축물에 관하여 1인의 토지등소유자가 있는 것으로 산정하는 것이 타당하다.

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