[ 판례 해설 ]
최근에 자주 발생하는 상가업종제한과 관련된 사례이다. 이 시건에서는 해당 업종제한 규약이 특정 구분소유자에게 특별히 영향을 미치는 것인지, 이로 인해 해당 구분소유자로부터 동의를 받아야하는지 여부가 문제되었다.
대상판결은 업종제한에 관한 관리단규약을 새로 설정하는 경우, (기존에 해당 업종을 영위하는 구분소유자가 아닌 한) 모든 구분소유자에 대해 영향을 미치는 조문에 해당하기에 이를 두고 특정 구분소유자에게만 영향을 미친다고 볼 수 없다고 판단함으로써 원고의 손을 들어주었다.
해당 업종에 관한 영업을 할 계획이 있었고 구체화된 계획에 따라 이후 실제 공사까지 진행된 사항이라면 해당 구분소유자에게 직접적인 이해관계가 있기 때문에 집합건물법 제29조 제1항에 의해 특정 구분소유자에게 승낙을 받아야 하나, 이러한 계획이 구체화되지 않은 상태에서는 업종제한을 위한 규약을 제정한다고 하여 장래의 특정구분소유자의 권리를 제한한다고 볼 수 없을 것이다.
[ 피고의 주장 ]
이 사건 금지규정을 포함하는 상가관리규약(이하 '이 사건 규약'이라 한다)은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제29조 제1항의 의결정족수를 충족시키지 못한 채 제정, 개정되었을 뿐만 아니라 이 사건 금지규약은 일부 구분소유자에 대하여 특별한 영향을 미치는 사안으로 피고의 임대인의 승낙을 받아야 함에도 그 승낙을 받은 바 없어 효력이 없다 할 것이므로, 이 사건 규약에 기초한 원고의 청구는 이유없다.
[ 법원 판단 ]
- 이 사건 금지규정 설정에 피고 임대인의 동의가 필요한지 여부
집합건물법 제29조 제1항 후문이 '규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다'고 규정하고 있으나, 새로이 업종제한에 대한 관리단 규약을 설정하는 경우 그로 인하여 소유권 행사에 다소 제약을 받게 되는 등 구분소유권자의 권리에 영향을 미친다고 하더라도 이는 모든 구분소유자들에게 동일한 영향을 미치는 것으로, 결국 '전체의 구분소유자'의 권리에 관한 것이지 특별한 사정이 없는 한 '일부의 구분소유자'에게만 특별한 영향을 미치는 것이라고 할 수 없고(대법원 2006. 10. 12. 선고 2006다36004 판결 참조), 이 사건 규약상 업종제한으로 인하여 피고가 원고와 동일 업종을 영위할 수 없으나, 한편 피고가 다른 업종을 선택하여 영업할 경우 이 사건 규약에 의하여 독점적인 영업이 가능해지는 이익도 있어 이 사건 규약이 피고 및 피고의 임대인에게 반드시 불리한 것이라고 단정할 수 없는 점 등을 종합하여 보면, 가사 피고의 임대인이 이 사건 금지규정이 포함된 이 사건 규약에 대하여 승낙을 하지 않았다 하더라도, 이를 이유로 그 효력을 부인할 수는 없다. 피고의 위 주장은 이유 없다.
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