판례 해설
건축주가 신축 건물을 분양하면서 업종을 지정했다면, 이를 분양받은 수분양자는 물론, 수분양자로부터 그 지위를 양수한 양수인 및 점포 임차인 또한 업종 제한에 묵시적으로 동의했다고 볼 수 있다. 따라서 수분양자나 양수인 및 임차인은 그 업종 제한 규정을 준수해야 하고, 만약 이를 위반했다면 지정업종 수분양자 등이 영업금지 및 그로 인해 입은 손해배상을 청구할 수 있다.
다만 세월이 흐르면 처음에 지정했던 업종 제한이 불필요해지는 경우가 발생하는바, 이에 대상판결에서는 수분양자 또는 구분소유자들이 합의한 경우에는 사후에 업종제한 규정을 변경할 수 있다고 판단했다. 다만 이 합의는 수분양자 또는 구분소유자로 한정되고, 임차인은 합의에 참여할 권리가 없다.
법원 판단
건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 이들이 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다.
한편 상가 건물이 집합건물의 규율대상인 집합건물인 경우 관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28조의 관리단 규약을 통하여 분양 당시 업종 제한을 새로 설정하거나 변경할 수도 있는데, 이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다.
이때, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가 건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.
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