판례 해설
지역주택조합을 탈퇴할 때 가장 문제되는 부분이 바로 분담금 반환이다. 조합을 탈퇴하는 주된 이유가 사업 진행 가능성이 낮으니 조합을 탈퇴하고 지금까지 납부한 분담금을 돌려받기 위함인데, 분담금 반환이 안 된다면 탈퇴하는 주된 이유가 사라지기 때문이다.
이 사건에서는 조합계약서에서 탈퇴한 조합원에 대한 분담금 반환 시기를 '신규 조합원이나 일반 분양자가 계약을 체결하고 입금을 완료한 때'라고 정하고 있었는바, 이에 조합을 탈퇴한 사람들은 이미 조합을 탈퇴했는데 단순히 조합에 가입했었다는 이유만으로 조합 사업의 성공에 끝까지 책임지도록 한 것은 불공정하다고 주장했다.
하지만 법원은, 조합원 탈퇴가 빈번하면 조합 사업 자체가 위태로워지기 때문에 일정한 제재를 가할 필요가 있고, 해당 조합계약서 내용이 조합원들에게 일방적으로 불리하지 않다고 보아 해당 조합계약서는 유효하다고 인정하였고, 결국 탈퇴 조합원들의 자리가 신규 조합원이나 일반 분양자로 대체되지 않았으므로 분담금 반환의 이행기가 도래하지 않았다고 판단했다.
법원 판단
앞서 본 기초사실에 의하면 이 사건 조합규약 제12조 제4항에서 "조합원 자격의 상실 등으로 조합원이 지위를 상실한 자에 대하여는 그를 대체하는 신규조합원 또는 일반분양자가 해당 시점에 납부되어야 할 금액을 완납한 경우에 한하여, 그가 납부한 분담금 중 계약금을 공제한 잔액을 반환하며, 부담금의 공제내역 및 세부절차는 조합원 가입계약서에 의한다."고 정하고 있고, 이 사건 각 가입계약서 제10조 제4항에서 "본인의 사정으로 계약을 해지하거나 제1항의 사유로 조합원 가입계약이 해지될 경우 계약금 1, 2차와 행정용역비는 반환되지 않고, 환불 시기는 신규조합원, 일반분양자로 대체되어 입금이 완료되었을 때"라고 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다. 나아가 원고들의 조합원 자격 상실 이후 신규조합원 및 일반분양자가 대체되어 입금이 완료되었다거나, 이 사건 사업이 사실상 실패하여 신규조합원 또는 일반분양자로의 대체가 불가능해졌다거나 혹은 이에 준할 정도로 상당한 기간이 이미 경과하였음을 인정할 증거가 없는 이상 피고의 원고들에 대한 분담금 반환의무의 이행기가 도래하였다고 볼 수 없다.
이에 대하여 원고들은, 환불 시기에 관한 이 사건 가입계약 규정은 환불 가능 여부 및 그 시점 등을 전혀 예측할 수 없게 만드는 점, 사업이 지체되어 조합원을 모집하는데 어려움을 겪거나 사업진행이 되지 않아 일반분양을 할 수 없는 경우 분담금을 받을 수 없게 되는 점, 원고들이 조합에 가입하였다는 이유만으로 조합사업의 성공에 무한책임을 질 필요가 없는 점 등에 비추어 현저히 공정성을 잃은 규정으로 약관의 규제에 관한 법률에 위반하여 무효라고 주장한다.
우선 이 사건 가입계약의 계약 조항은 그 형식 및 내용상 피고가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용이므로 약관에 해당한다. 그러나 원고들이 주장하는 사유만으로는 앞에서 든 증거들에 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 분담금의 반환시기에 관한 이 사건 가입계약 조항이 약관규제법에 위반되어 무효라고 인정하기에 부족하다.
피고는 주택건설 사업을 추진하기 위하여 설립되었으므로 상당한 자금의 확보가 필요하고, 토지매수, 자금조달, 인허가 절차의 시행, 시공사 선정 등 추진과정을 모두 거쳐 사업을 완료할 때까지 여러 변수가 발생할 수 있다. 그런데 사업이 진행되는 도중 조합원의 탈퇴가 자유롭고 그 분담금 등의 반환에 제한이 없다면, 조합원의 감소와 조합 재원의 유출로 인하여 사업 추진이 불가능하거나 현저히 곤란하게 되고, 남아있는 조합원들에게 피해를 줄 수 있다. 그러므로 조합원의 탈퇴와 그에 따른 분담금 등의 반환에 관하여 일정한 제한을 가할 필요성이 인정된다.
환불과 관련된 규정은 이 사건 조합규약, 이 사건 조합가입계약서에서 모두 규정하고 있다. 그에 따르면 반환의 사유 및 범위에 관하여 명확하게 기재되어 피고의 분담금 반환의무 자체를 면제하거나 부당하게 경감하는 내용은 없다. 또한 일방적으로 조합 측에게만 해지사유를 부여한 것이 아니라 원고들에게도 조합에서 자진하여 탈퇴할 수 있는 규정을 두고 있다. 환불금의 범위 및 환불시기도 명확하게 기재되어 있는데, 환불시기를 조절할 수 있도록 신규조합원을 모집할 수 있는 절차까지 규정하고 있고, 또한 그 규정이 조합원의 귀책사유로 조합원이 그 자격을 상실하거나 제명 또는 임의로 탈퇴하는 경우에만 적용되고, 조합의 귀책사유에 의하여 해지되는 경우에는 적용되지도 아니하므로 일방적으로 원고들에게 불리하다고 보이지도 않는다.
지역주택조합 사업에서 필요한 비용이 증가하거나 사업이 실패하면, 조합에 가입한 조합원들이 그에 따라 손실을 공동으로 부담할 수밖에 없다. 그런 상황 하에서 일부 조합원들이 탈퇴를 이유로 분담금의 반환을 청구하는 경우, 잔존 조합원들에게 분담금 반환을 위한 추가 재원 마련의 부담을 부가하지 않으면서 탈퇴자를 대체하는 조합원 또는 일반분양자가 모집될 때까지 분담금의 반환을 보류하는 것은 관련 당사자들의 적절한 이익의 조정에 해당한다고 보인다.
결국 피고의 분담금 반환의무의 이행기가 도래하지 아니하였으므로, 분담금 전액의 지급을 구하는 원고들의 주장은 받아들이지 아니한다.
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