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지역주택조합이 조합 가입계약을 체결할 때 토지 확보비율을 과장했는데, 기망을 이유로 계약을 취소하지 못하는 이유!


[ 판례 해설 ]


지역주택조합 사업에서 가장 중요한 두 가지는 토지 사용권원의 확보와 조합원의 모집이다. 이 두 가지가 갖춰져야 지역주택조합 사업을 무리 없이 원활하게 추진할 수 있다.


요즘은 이 사실이 지역주택조합에 관심을 갖는 사람들에게도 잘 알려져 있는바, 이에 조합을 가입하려는 사람은 상담을 할 때 '이 조합은 토지 사용권원을 얼마나 확보했나요?'라고 물어본다. 이때 아직 토지 사용권원을 80%도 확보하지 못했다면 조합설립인가를 받는 것 부터 쉽지 않는바, 이에 조합으로서는 실제 확보한 토지 확보비율보다 더 많이 확보했다고 과장하여 설명하기도 한다.


그렇다면 이러한 과장을 무조건 기망으로 볼 수 있을까. 이에 법원은 '상거래에 있어서 다소 과장은 용인한다'는 시각에서 사건을 판단한다. 따라서 그 과장의 정도가 신의칙상 비난받을 정도가 아니라면 조합원은 설명받은 내용과 실제 사실이 다르다고 해서 기망을 이유로 조합 가입계약을 취소할 수는 없다.


이 사건에서는 지역주택조합이 조합원에게 사업을 설명할 때 '100% 토지 매입 확보'라고 하였다. 그러나 실제로 조합설립인가를 받을 때까지 확보한 토지 확보비율이 98%였는바, 사업 설명 당시에 다소 과장이 있는 것은 사실이었다.


그러나 토지 사용권원을 80% 이상 확보하면 조합설립인가를 받을 수 있고, 나아가 95% 이상을 확보하면 나머지 5%에 대해서 매도청구권을 행사할 수 있는바, 이에 법원은 이 사건 지역주택조합의 사업 추진 과정에 있어서 토지 확보비율과 관련한 문제가 발견되지 않았다면 이는 단순한 과장으로 봐야 한다며 조합 측의 손을 들어주었다.



[ 법원 판단 ]


갑 제5·8호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 추진위 또는 추진위와 업무대행용역계약을 체결한 업무대행사는 인터넷, 홍보 전단지 등을 통하여 조합원 모집을 위한 광고를 하면서 “토지매입 100% 완료로 확정 가격”이라는 표현을 사용한 사실은 인정된다.


그러나 앞에서 든 증거들과 이 법원의 김해시에 대한 사실조회 회신에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정되는 다음과 같은 사실과 판단에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 이 사건 가입계약의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하는 등 원고를 기망 하였다고 할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 사건 가입계약 취소 및 원상회복 주장은 받아들일 수 없다.


① 피고가 2016. 3. 25 조합설립인가 당시 사용승낙 등으로 사용권원을 확보한 면적(국공유지 포함)은 29,687㎡(= 소유권 확보 면적 1,442㎡ + 사용승낙 받은 면적28,245㎡)로 사업부지 면적 30,286㎡(기반시설 면적 제외)의 약 98%에 해당하는데, 이 사건 가입계약 체결 당시 피고가 사용권원을 확보한 면적은 이보다 적었을 것으로 보이므로 피고가 사업부지 사용권원 확보에 관하여 광고한 내용은 일부 사실과 다르다고 할 수 있다.


그러나 추진위가 조합설립인가 신청을 위하여 김해시에 제출한 토지사용 승낙서는 대체로 이 사건 가입계약 체결 이후에 작성된 것이기는 하나, 그 이전에 매매계약을 체결한 후 소유권이전등기를 받지 못한 상태에서 조합설립인가 신청을 위하여 토지사용승낙서를 받은 경우도 있는 것을 고려하면 이 사건 가입계약 체결 당시에 추진위가 토지의 사용권원을 확보한 면적이 조합설립인가 당시보다 현저히 적다고 단정할 수는 없는 점, 피고가 2016. 3 .25. 조합설립인가와 2017. 12. 28. 사업계획승인을 받는 과정에서 사업부지 사용권원 확보와 관련하여 별다른 문제가 발생하지 않았던 점에 비추어, 이와 같은 차이가 상거래의 관행상 용인될 수 있는 과장의 범위를 넘어설 정도로 현저하다고 할 수는 없다.


② 지역주택조합이 추진하는 주택건설사업은 토지매입, 사업계획승인, 조합원 모집 등의 절차에서 변수가 많아 당초 예정했던 사업 내용이 일부 변경되거나 사업비가 증액되는 경우가 많으므로, 이러한 사정은 원고를 비롯한 조합원들도 어느 정도 예상할 수 있었을 것이다. 조합규약 제 24조 제1항은 사업비의 조합원별 부담 내역을 총회의결 사항으로 정하고 있는데, 피고가 조합원 총회에서 추가 분담금을 납부하기로 하는 결의를 하는 경우 그 결의 내용이 원고의 개별적 의사와 부합하지 않는다고 하더라도 조합규약에 따라 적법하게 결의된 이상 조합원인 원고에게도 효력이 미치므로, 이처럼 조합원들이 단체법적 행위에 따라 변경한 조합원 분담금의 액수가 이 사건 가입계약 체결 당시에 예정·고지되었던 것과 다르다는 사정만으로 피고가 이 사건 가입계약 체결 과정에서 원고를 기망하였다고는 할 수 없다.


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