지역주택조합이 조합 가입계약을 체결할 당시에는 사업부지를 확보하지 못했지만 추후에 이를 확보했을 경우, 기망에 의한 조합가입계약 취소를 할 수 있을까?

[ 판례 해설 ]

원칙적으로 지역주택조합이 조합가입계약을 체결할 당시에 사업부지를 현저하게 확보하지 못하고 있는 상황임에도 불구하고 80% 이상 내지 100%를 확보했다고 설명하면서 조합 가입계약을 체결할 경우, 이는 기망에 의한 계약 체결에 해당한다.

그러나 이 사건에서는 계약 당시에는 토지에 대한 사용승낙 비율을 확보하지 못했다고 하더라도 이후에 일정 요건을 충족하였다면 더이상 기망을 이유로 조합 가입계약을 취소할 수 없다고 판단하였다.

그러나 계약 체결 시 기망이 있었는지 여부를 판단하는 시점은 이를 검토하는 현재가 아니라 계약 체결 당시인바, 대상판결은 납득하기 어렵다.

대상판결에 따르면 조합원이 안전하게 조합 가입계약을 취소하기 위해서는, 조합 측에서 토지 확보 비율 등에 관하여 기망을 했다는 사실을 알고, 아직 조합이 필요한만큼 토지를 확보하지 못한 상황이라고 할 것이다.

[ 법원 판단 ]

이행불능 주장에 대하여

앞서 인정한 사실관계, 갑 1호증의 3, 을나 10, 11, 17, 18, 19, 20, 21호증, 을나 12호증의 1, 2의 각 기재, 을나 18호증의 영상과 변론 전체의 취지에 의하면 다음 사정을 인정할 수 있다.

① 이 사건 계약은 일반적인 아파트 분양계약과 달리 원고가 지역주택조합으로부터 아파트를 분양받을 목적으로 피고 조합의 조합원으로 가입하는 것을 내용으로 하는데, 통상 지역주택조합이 시행하는 주택건설사업은 조합 설립에 앞서 조합원을 모집하면서 받은 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 받은 다음 조합설립 인가, 사업계획 승인 등의 절차를 밟아 아파트를 신축하는 방식으로 진행되는 관계상, 조합원 모집, 재정 확보 등의 과정에서 사업의 성패를 좌우하는 변수가 많아 최고 사업계획이 변경되거나 당초 예상보다 사업 지행이 지연되는 경우가 흔하다. 이 사건 계약에서도 위와 같은 점을 반영하여 아파트 공급시기 등을 명시적으로 특정하지 않고 향후 주택건설사업계획이 변경될 수 있다는 조항을 두었다.

② 피고 조합이, 피고 회사가 고양시로부터 승인을 받은 이 사건 주택건설사업계획과 동일한 내용으로 주택건설사업계획 승인을 신청하였고, 피고 조합이 현재 이 사건 주택건설사업 부지의 소유권을 확정적으로 취득한 것은 아니지만 피고 조합이 위 사업부지의 소유권을 확보하는 데 특별히 장애가 될 만한 사정은 없다. 도시개발법 제53조(같은 법 제50조나 제51조에 따른 준공검사 전 또는 공사 완료 공고 전에는 조성토지 등을 사용할 수 없다.)에 따라 이 사건 도시개발사업의 준공 전에는 그 사업부지에 포함된 이 사건 주택건설사업 부지의 사용이 불가능하므로, 도시개발사업의 준공이 선행된 후 주택건설사업 부지의 소유권을 피고 조합으로 이전할 수 있는데, 피고들이 이 사건 도시개발사업 부지의 조성공사를 사실상 마무리하고 고양시의 준공승인을 앞두고 있다.

③ 피고 회사가 피고 조합이 모집한 조합원들로부터 받은 분담금과 그 사용내역, 현재 상황에서 예상되는 이 사건 도시개발사업과 주택건설사업의 향후 추이 등에 대한 나름대로의 답변과 근거자료(피고 조합의 사업비와 운영비 예산안, 재무제표와 감사보고서 등)를 제시하였다.

④ 이 사건 도시개발사업에 대략 4,400억 원이 소요되는데 그 대부분을 주택건설사업의 건축비가 차지하고, 이 사건 주택건설사업은 피고 조합이 사업주체로서 추진하는 것으로 조합원들로부터 납입받는 분담금이 주요 재원이므로, 피고 회사의 재정상태나 PF 대출의 가능 여부는 이 사건 도시개발사업의 성패를 좌우할 변수가 아니다.

⑤ 이 사건 도시개발사업의 준공예정일은 2019. 12. 12.로, 고양시가 2019. 12. 2. 피고 회사에 도시개발사업의 준공 전에 밟아야 할 행정절차와 기반시설공사의 이행을 촉구하는 공문을 발송하자, 피고 회사가 보완대책을 수립하여 2019. 12. 11. 고양시에 준공예정일을 2020. 6. 30.로 연기하고 그 안에 미비된 행정절차와 공사이행을 완수하겠다는 취지의 도시개발사업 개발계획 변경 및 실시계획 변경인가 신청서를 접수하였는데, 고양시가 관련기관과 유관부서에 그에 대한 협의요청서를 발송하였는바, 이 사건 도시개발사업의 준공이 확정적으로 불가능한 상황이라면 고양시가 위와 같은 조치를 할 이유가 없다.

⑥ 이 사건 주택건설사업의 시공을 맡은 F이 도급계약을 해지하고 시공을 포기하였거나 F이나 피고 회사가 부도로 파산 등의 절차를 밟고 있거나, 피고 조합이 주택건설사업의 추진에 필요한 조합원을 모집하지 못했거나 주택건설사업 부지가 피고 조합이 아닌 제3자에게 매각되는 등 이 사건 주택건설사업의 이행에 장애가 될 만한 뚜렷한 사정은 없다.

위와 같은 사정들을 감안하면, 원고 주장의 사정과 원고가 제출하는 증거만으로는 피고 조합이 원고에게 이 사건 계약에 따른 주택공급의무를 이행하는 것이 사회생활에 있어서의 경험법칙이나 거래관념에 비추어 확정적으로 불가능한 상태에 이르렀다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

토지소유권 확보에 관한 기망 주장에 대하여

주택법 제21조 제1항에 의하면, 지역주택조합이 주택건설사업계획에 대한 승인을 받으려면 주택건설대지의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하며, 주택건설부지에 국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다.

갑 1, 5호증의 각 1의 각 기재와 이 법원의 고양시에 대한 사실조회결과에 의하면, 피고 조합이 이 사건 아파트의 조합원들을 모집하면서 배포와 홍보자료에 ‘100% 토지 매입’이라고 명시하였는데, 이 사건 계약 당시는 물론 현재까지도 이 사건 주택건설 사업계획의 승인에 필요한 95%의 소유권도 종국적으로 확보하지 못한 사실을 인정할 수 있다.

그러나 앞서 인정한 사실관계에 따르면, 피고 회사가 2015. 11. 24. 고양시로부터 이 사건 주택건설사업계획에 대한 승인을 받기에 앞서 이 사건 사유지를 전부 매수함은 물론 이 사건 국공유지를 유, 무상으로 귀속시키기로 하는 협의를 마치고 2016. 11. 29. 이 사건 사유지에 대한 소유권이전등기까지 마침으로써 주택건설부지의 소유권을 100% 확보한 상황에서, 피고 조합에 주택건설부지의 소유관계를 그대로 이전하여 줄 것을 전제로 사업방식을 지역주택조합 방식으로 변경함에 따라 피고 조합과 원고 사이에 이 사건 계약이 체결되었으며, 그 후 피고 조합이 피고 회사로부터 이 사건 주택건설사업을 인수함에 따라 피고 회사가 피고 조합의 업무대행사로서 피고 조합에 주택건설사업 부지를 전부 매도한 다음 일부 매매대금을 지급받고, 나아가 이 사건 주택건설사업의 안정적인 추진을 위하여 피고 조합에 이 사건 사유지에 대한 신탁등기까지 마쳐주었으며, 피고 회사가 이 사건 국공유지 중 일부를 무상취득하기로 협의를 마치고 나머지는 이를 관리하는 한국자산관리공사에 매수신청을 하였는바, 피고 조합이 이 사건 계약 당시 이 사건 주택건설사업 부지를 100% 매입했다고 광고한 것은 피고 회사로부터 그 사업부지에 대한 소유관계를 그대로 승계하기로 한 마당에 피고 회사가 이미 그 사업부지의 소유권을 100% 확보하여 지역주택조합이 추진하는 일반적인 주택건설사업보다 사업의 안전성이 훨씬 높다는 것에 주안점이 있었다고 보이고, 실제로 피고 회사가 피고 조합이 설립된 후 피고 조합에 이 사건 주택건설사업 부지의 소유권을 이전해주기 위한 절차를 진행하고 있으므로, 피고 조합이 이 사건 계약 당시 이 사건 주택건설사업 부지의 확보에 대한 광고함에 있어 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법이나 수준으로 원고를 기망하였다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 주장도 이유 없다.

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