지역주택조합이 동호수 배정과 분양가, 평형, 나아가 입주예정시기까지 과장했다면 조합 가입계약을 취소할 수 있을까?

판례 해설

지역주택조합 사업에서 가장 중요한 것은 토지 확보 비율이지만, 그만큼 중요한 것이 조합원 모집이다. 최대한 많은 조합원을 모집해야 그들이 납부한 분담금으로 원활하게 사업을 추진할 수 있기 때문이다. 이러한 이유로 조합에서는 조합 가입 계약을 체결하기 전에 과장 광고를 한다.

물론 상품을 광고하는 과정에서 일부 과장 광고는 상거래상 용인된다. 그러나 그 용인의 범위를 넘어서 기망에 이르는 정도라면 이에 대해서는 기망을 이유로 계약을 취소할 수 있다. 반대로 말해서, 다소 과장이 있다고 하더라도 그 수준이 기망에 이르지 않았다면 계약 취소는 어렵다는 것이다.

이 사건에서는 지역주택조합이 조합원을 모집할 때, 동호수 배정은 물론 평형과 평당 분양가, 시공사, 입주 예정시기까지 과장하여 설명한 사실이 확인되었고, 이를 안 조합원들은 기망을 주장하며 조합 탈퇴 및 납입금 반환을 청구하였다.

그러나 법원은, 지역주택조합 사업 자체에 여러 변수가 존재할 뿐만 아니라, 조합원들 역시 사업 과정에서 분담금이나 분양가격이 증가할 수 있다는 사실을 인지하고 있었기 때문에 기망에 해당하지 않는다고 보아 조합원들의 청구를 인정하지 않았다.

법원 판단

기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말한다(대법원 3004. 5. 30. 선고 2002도 3455 판결 등 참조)

상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1212 판결 등 참조).

주택법상 지역주택조합 사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결, 대법원 2019. 12. 12. 선고 2019다259234 판결 등 참조).

그러나 앞서 채택한 증거, 을나 제11호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음의 사실 및 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 피고 조합이 원고들에 대하여 이 사건 아파트의 1평당 분양가, 평형 및 동·호수, 입주예정시기, 시공사에 관하여 다소의 과장이나 허위를 넘어 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의성실의 의무에 위배된 기망을 하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

(1) 지역주택조합 사업은 조합설립 전에 조합원들을 모집하면서 그 분담금으로 사업부지를 매수한 후 조합설립인가 및 공동주택사업승인을 받는 절차로 진행되고, 그 소요 기간도 적어도 3년 이상의 장기간이 소요되는 것이 일반적이다. 따라서 지역주택 조합 사업을 추진하려는 사람들은 초기 단계에서 조합원들이 납부할 분담금을 산출하기 위한 일응의 기준으로 잠정적인 평당 분양가를 산출할 필요가 있고, 그와 산출된 잠정 평당 분양가는 상황에 따라 증감할 것이 충분히 예상된다. 피고 조합은 이 사건 각 조합가입계약 제8조 제6호 제2항에서 ‘사업계획승인 인·허가 과정에서 아파트 면적 증감 또는 사업규모의 변경이 있을 수 있으며, 변경될 경우 변경된 사업계획에 의해 분담금 증감에 이의 없이 동의한다.’는 문구를 두었고, 원고들을 포함한 피고 조합의 조합원들로부터 ‘관련법규 개정 및 사업 인·허가 또는 시공사 변경 등의 과정에서 추가분담금이 발생할 수 있음을 인지한다.’는 내용의 확약서를 받았는바, 원고들이 이 사건 사업을 추진함에 있어 부담하여야 하는 분담금 내지 분양가격이 증가할 수 있음을 예상하지 못하였다고 보기 어렵다.

(2) 피고 조합은 이 사건 각 조합가입계약 당시에는 사업면적 41,393㎡에 13개동, 총 861세대의 아파트를 건축하려고 계획하고 있었고, 2016. 6. 10. 사업면적 40,420.38㎡, 13개동, 총 752세대를 건축하려는 계획으로 조합설립인가를 받았는바, 피고 조합이 추후 원고들에 대하여 당시 약정된 평형 내지 동·호수의 아파트를 공급하지 못하였다고 하더라도, 이를 들어 피고 조합이 이 사건 각 조합가입계약 당시 평형 내지 동·호수에 관하여 원고들을 기망할 의사를 가지고 있었음을 추단하기는 어렵다. 피고 조합은 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 조합가입계약 제8조 제6호 제2항을 통하여 원고들에게 공급하는 아파트 면적이 증감될 수 있음을 밝혔고, 원고들로부터 교부받은 확약서에도 그와 같은 내용의 조항을 두었다.

(3) 피고 조합이 원고들을 포함한 조합원 가입 희망자에게 배포한 설명자료에 의하더라도 2018.경은 입주예정일에 불과하고, 피고 조합이 2018.경으로 입주시기를 확약하였다고 할 수 없다. 나아가 설령 피고 조합이 2018.경으로 입주시기를 확약하였다고 하더라도, 앞서 본 지역주택조합 사업의 특징에 비추어 보면, 피고 조합이 확약한 입주시기를 변경하였다고 하더라도 이 사건 각 조합가입계약 체결 당시 원고들을 기망하였다고 보기는 어렵다.

(4) 피고 조합은 2018. 7. 28. P에 관한 시공사 선정 안건 및 P와의 이 사건 사업에 관한 공사도급계약 체결 안건을 결의하기 위한 임시총회를 소집하였는바, 피고 조합은 2018. 7. 28.경까지 P와 이 사건 사업에 관한 공사도급계약을 체결할 수 있었던 것으로 판단된다. 나아가 P가 비록 사후적으로 ‘Z’라는 아파트 브랜드를 사용할 수 없게 되었다고 하더라도, 원고들이 이 사건 각 조합가입계약을 체결한 2015.경에는 피고 조합으로 하여금 ‘Z’라는 아파트 브랜드를 사용하게 할 권한이 있었던 것으로 보인다.

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