판례 해설
지역주택조합 사업을 추진하는 과정에서 가장 중요한 것을 하나 뽑자면 토지 사용권원을 80% 이상 확보했는지 여부이다. 이는 조합 설립인가를 받을 수 있는 최소 요건이기 때문에 이 이하로 토지 사용권원을 확보했다면 그 조합은 앞으로 갈 길이 멀다는 것을 의미한다.
나아가 조합에 가입하려는 사람들 역시 토지 사용권원을 얼마나 확보했는지에 따라 조합 가입계약을 체결할지 말지를 결정하기 때문에 이는 계약 체결에 있어서 중요한 요소라고 할 것이다. 문제는 지역주택조합에서 이를 과장하여 설명하고 조합 가입계약을 체결하는데 있다.
이 사건 조합에서는 조합 창립 총회때 80% 이상의 토지를 확보했다고 설명했다. 그러나 그 이후 조합원과 조합 가입계약을 체결할 때까지 실제로 확보한 토지 사용권원은 절반도 안 되는 48%였고, 조합에서 주장하는대로 국공유지를 포함한다고 하더라도 겨우 65%로 이는 조합설립인가를 받지 못하는 수준이었다.
그럼에도 해당 조합은 마치 조합설립인가를 받을 수 있는 토지 사용권원을 확보했다고 설명하였는바, 이에 법원은 해당 조합의 행위에 대해 기망이라고 판단하여 계약 취소 및 분담금 반환을 청구한 원고의 손을 들어주었다.
법원 판단
상품의 선정·광고에 있어 다소 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 가망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조).
1) 앞서 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 가입계약을 체결하면서 중요한 사항인 사업부지의 토지 사용권원 확보율에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하였다고 인정되고, 피고의 이와 같은 행위는 기망행위에 해당된다.
① 주택법에 의하면 주택조합 설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 하고(제11조 제2항), 주택건설사업계획의 승인을 받은 지역주택조합이 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우에는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있다(제22조 제1항 제1호).
위와 같이 지역주택조합의 토지 사용권원 확보율은 지역주택조합의 설립인가 및 최종 부지 확보를 위한 매도청구권 행사의 요건이 되고, 향후 사업부지 확보가 필요한 범위, 소요 기간 등을 파악할 수 있도록 하여 조합원의 분담금 상승 여부, 사업계획의 변경 여부 등을 예상할 수 있게 해주는 중요한 자료이다. 이는 지역주택조합사업이 조합설립 이전에 조합원을 미리 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하고 사용승낙을 받은 후 사업승인을 얻어 아파트를 건축하는 방식으로 진행되는 것이어서 조합설립 이전에 이루어져야 하는 조합설립 추진업무가 매우 중요하고 그 진행과정에서 사업의 성패를 좌우하는 변수가 많으며 당초 예정했던 사업의 진행이 지연되는 경우가 많은 점에서도 그러하다.
② 피고는 2017. 9. 28. 창립총회에서 사업설명을 하면서 ‘현재 토지를 81.5% 확보한 상태이며 이 숫자는 변호사에 의해서 공증까지 받은 수치이다... 지역주택조합 사업에서 가장 중요한 토지확보와 조합원 모집이 안정적이기 때문에 우리 사업을 진행하는데 있어서 걱정할 요소가 극히 낮을 수밖에 없다. 지역주택조합 사업에서 가장 중요한 요소가 토지확보와 조합원 모집인데 우리 조합은 이 두 가지 요소가 안정적이라고 판단하고 있다... 우리 조합은 토지가 공증으로 81.6% 확보되었고 남아 있는 토지에 대해서도 계속 매매협의 진행 중에 있다... 이제 토지확보는 거의 마무리 단계에 와 있다. 사업계획승인을 위한 95%와 비교해서 13.4%의 차이가 있지만 현재 일부는 추가 매수가 진행 중이다’라는 설명을 하였다.
③ 그런데 위 창립총회 개최일 이후로서 원고가 이 사건 가입계약을 체결한 시기인 2017. 10. 20.을 기준으로 한 피고의 토지 사용권원 확보율 48.26%(=소유권이전등기가 완료된 토지 2.21% + 매매계약 체결 후 계약금이 지급된 토지 44.28% + 매매계약이 체결된 토지 1.77%, 국공유지 17.69%를 포함하더라도 전체 합계 69.95%)에 불과했다. 피고는 2017. 9. 28. 창립 총회에서 토지 사용권원 확보비율을 81.6%라고 설명하면서 위 비율에 국공유지가 포함되어 있다는 내용을 설명하지 아니하였을 뿐만 아니라, 위와 같이 국공유지의 비율을 합산하더라도 토지 사용권원 확보율은 65.95%에 불과하다.
[피고는, 원고의 이 사건 가입계약 체결 시기인 2017. 10. 20. 기준으로 토지소유자의 매도의향서를 교부받은 비율이 15.69%에 이르고 위와 같이 매도의향서가 작성된 부분을 합산하면 토지 사용권원 확보율이 81%가 넘는다고 주장한다. 그러나 피고가 토지소유자로부터 교부받았다는 매도의향서의 내용은 토지를 ‘매도할 의향’ 이 있다는 것에 불과하여 위와 같은 사정만으로는 피고가 해당 토지의 사용권원을 확보하였다고 볼 수 없다. 그러므로 피고의 위 주장은 이유 없다.]
④ 피고는 위 창립총회 개최 이후에도 토지 사용권원 확보 비율 80%를 달성하지못하여 2019. 3. 8.자 임시총회에서 사업면적을 42,108㎡에서 35,960㎡로 축소하기로 하는 등 사업규모를 축소하는 내용의 결의를 하였다. 피고가 위 임시총회에서 설명한 내용에 의하더라도, 토지 사용권원 확보비율이 57.42%(=소유권이전등기가 완료된 토지3.27% + 매매계약 체결 후 계약금이 지급된 토지 53.46% + 매매계약이 체결된 토지 0.69%, 국공유지 17.69%를 포함하더라도 전체 합계 75.11%)에 불과하다.
결국 피고는 현재까지도 지역주택조합의 설립인가에 필요한 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지 사용권원을 확보하지 못하여 조합 설립인가를 받지 못하고 있다.
2) 그러므로 피고의 기망행위에 의하여 체결된 원고의 이 사건 가입계약은 원고가 이를 취소한다는 의사표시가 기재된 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 2019. 4. 15.자로 취소되었다. 따라서 피고는 원고에게 부당이득금으로 원고의 납부금액 상당인 54,620,000원과 이에 대하여 2019. 4. 26.부터 2019. 5. 31.까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문, 구 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정(2019. 5. 21 대통령령 제29768호로 개정되기 전의 것)에 정해진 연15%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정해진 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
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