지방자치단체에서 배포한 관리규약 준칙과 다른 내용의 규약을 관리단 또는 아파트에서 제·개정 하려고 한다면, 이는 인정 받을 수 없는 것일까?

판례 해설

관리단 및 아파트 관리규약을 제정하거나 개정할 때 참고할 수 있도록 서울, 인천, 경기도 등의 지방자치단체에서 관리규약 준칙을 만들어서 배포하고 있다. 공동주택관리법 및 시행령 등 관련 법에 대하여 법률전문가가 아닌 일반인들이 이에 따라 아파트 관리규약을 만드는 것이 불가능하기에 지방자치단체에서 이를 배포하고 있다.

실제로 대부분 아파트 입주자대표회의는 해당 준칙을 기초로 하여 아파트 관리규약 초안을 만들고 입주민들로부터 공의를 받아 관리규약으로 제·개정하고 있는 바, 관리규약이 제정 또는 개정되었을 때 준칙과 다름을 이유로 하여 해당 조항이 무효가 될 수 있는 강행규정의 성격을 띄는지가 문제가 될 수 있다.

법원은 이에 대하여 지방자치단체에 의하여 배포된 관리규약 준칙은 일반인들이 자체적인 관리규약을 만들 때 참고할 수 있는 하나의 기준일 뿐이므로 강행법규나 일반적인 구속력을 가진 법규가 아니라고 하며, 관리규약의 내용이 준칙과 다르다고 하여 그 조항이 무효가 되지 않는다고 판단 하였다.

생각건대, 일반 국민들을 구속하는 법은 국민들이 선출한 국회의원들에 의하여 만들어지는 바, 지자체 공무원 및 관련 전문가들이 만든 준칙에는 이러한 구속력이 없다고 보는 것이 타당하다.

법원 판단

개정된 관리규약 제57조가 주택법및 서울시 관리규약 준칙 등 상위법령에 위배된다는 주장에 관하여 보건대, 서울시 관리규약 준칙은 주택법 제44조,주택법 시행령 제57조에 근거하여 서울특별시장이 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 표준 관리규약으로 제정된 것으로서, 이는 공동주택의 입주자등이 이를 참조하여 자체적인 관리규약을 정하도록 하는 하나의 기준에 불과할 뿐이고, 원고의 주장과 같이 강행규정 또는 일반적 구속력을 가지는 법규라고 볼 만한 아무런 근거가 없다. 따라서 개정된 관리규약 제57조가 서울시 관리규약 준칙과 다르다는 사정만으로 위 개정 조항이 상위법령에 위배된다거나 거기에 어떠한 하자가 있다고 할 수 없다.

또한 개정된 관리규약 제57조가 관계법령에서 정한 임대료 제한 취지를 잠탈하였다는 주장에 관하여 보건대, 위 기초사실에 의하면, 서울시 관리규약 준칙 제57조 제6항은 ‘입주자대표회의에서 중요계약내용을 의결할 경우, 임대차계약기간은 3~5년으로 하고 임대료(임대보증금이 있는 경우에는, 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금이율에 따라 임대보증금을 임대료로 전환한 금액을 포함한다)는 보육료 수입의 100분의 5 범위 이내로 정한다. 이 경우 보육료 수입은 보육정원으로 산정한다.’라고 규정하고 있으나, 개정된 관리규약 제57조 제3항은 ‘입주자대표회의가 어린이집을 지방자치단체 외의 자와 임대차계약(갱신계약을 포함한다)을 체결할 경우 임대료는 입찰가격으로, 재계약일 경우 어린이집의 장과 협의한 가격으로 한다.’라고 규정하여 그 임대료의 액수의 제한을 두고 있지 않는 것은 맞다.

그러나 ① 공동주택의 관리규약은 공동주택의 관리 또는 사용에 필요한 사항을 규정함으로써 입주자등의 보호와 주거생활의 질서유지 등을 목적으로 하는 것이므로 가급적 그 독자성과 자율성을 존중해 주는 것이 바람직하고, 따라서 원칙적으로 관리규약이 입주자등의 기본적인 권리의 본질적인 내용을 침해하지 않는 한 그 유효성을 인정하여야 하는 점, ② 개정된 관리규약 제57조 제3항과 같이 어린이집의 임대료 액수를 제한하지 않을 경우 보육의 수준이 떨어지는 등 어린이집의 공공적 특성이 훼손될 우려가 있을 수 있으나, 한편으로 이 사건 관리규약 제57조 제4항에서 어린이집 임대차 계약의 중요 내용(임대료 포함)에 대하여 전체 입주자등이 아닌 어린이집 이용 입주자 등의 과반수 서면 동의를 얻도록 강제함으로써 그에 대한 보완대책을 마련하여 두고 있는 점, ③ 앞서 살펴 본 바와 같이 서울시 관리규약 준칙은 그 자체로 구속력이 있다고 할 수 없고, 주택법 시행령 제57조 제1항 제20호도 위 준칙에 ‘어린이집을 이용하는 입주자등 중 어린이집 임대에 동의하는 비율에 관한 사항’을 포함하도록 규정하고 있을 뿐 임대료 액수의 제한에 관한 사항을 포함하도록 규정하고 있지는 않은 점 등에 비추어 볼 때, 개정된 관리규약 제57조 제3항이 관계법령에서 정한 임대료 제한 취지를 침해하는 것이라고 볼 근거가 없다.

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