준공지체나 대출 약정 불가를 이유로 분양계약을 해제할 수 있을까?
- 권형필 변호사
- 5월 12일
- 2분 분량
판례 해설
계약 상대방이 계약에 따른 의무를 이행하지 않으면 지연이자 등을 부담해야 한다. 하지만 의무 불이행이 그 자체로 계약 해제 사유가 되는 것은 아니다. 만약 계약의 사소한 부분을 이행하지 않았다고 해서 계약 자체의 해제를 인정한다면 이는 상대방에게 너무나 가혹한 처사가 될 뿐만 아니라, 계약 관계가 매우 불안정해지기 때문이다.
오늘 살펴볼 사례에서는 수분양자들이 분양계약에 따른 무이자 담보대출이 불가능해졌음을 이유로 한 법정해제와 분양계약서에서 약정한 날보다 3개월이 지나 사용승인을 받았음을 이유로 약정해제를 주장했다.
먼저 무이자 담보대출이 불가능해진 것에 대하여 법원은, 수분양자는 분양대금을 지급할 의무를 부담하므로 무이자 담보 대출 약정이 이행되지 않았음을 이유로 분양계약을 해제할 수 없다고 판단하였다. 나아가 준공검사가 늦어진 사실을 인정하면서도, 그 과정에 그럴만한 이유가 인정된다고 보아 약정해제권 역시 발생하지 않았다고 판단하였다.
민법상 계약은 이행되는 것을 원칙으로 한다. 따라서 섣부르게 계약 해제를 주장하며 분양대금 반환 청구 소송을 제기할 경우, 오히려 상대방 변호사비까지 부담하게 될 수 있으니 신중하게 접근해야 한다.
법원 판단
계약 위반에 따른 법정해제권 주장
피고가 원고들을 비롯한 수분양자 모집 과정에서 '이 사건 호텔 수익표'를 통해 분양대금의 60%에 해당하는 중도금 전부, 즉 5차 중도금까지 대출 및 그 이자 납부를 지원하는 것처럼 홍보 내지 안내한 사실이 인정되고, 피고가 이러한 대출 및 이자 지원의무에 관하여 이 사건 분양계약서 제6조 제1항에서 계약의 내용으로 명시하였음에도, 이후 원고들에게 5차 중도금에 대하여는 대출 및 이자를 지원할 수 없다는 뜻을 통지한 사실은 앞서 본 바와 같다.
그런데 민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다.
이 사건에 관하여 보면, 분양계약에서 분양대금을 지급하는 것은 수분양자의 주된 채무로서 본래 수분양자 스스로 이행하여야 하는 의무이고, 더군다나 피고가 지정한 금융기관으로부터의 원고들에 대한 대출이 승인되지 않으면 어차피 원고들 스스로 중도금을 납부하고, 그 연체이자까지 부담하여야 하는바, 이러한 사정들에 비추어보면, 피고의 5차 중도금 대출 및 이자 지원은 원고들의 입장에서 이 사건 분양 및 위탁운영계약 체결 여부에 영향을 미칠 만큼 계약의 중요한 부분에 해당한다고 볼 수 없다.
따라서 위와 같은 의무를 불이행한 사정만으로는 이 사건 분양 및 위탁운영계약의 해제를 인정할 수 없으므로, 원고들의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
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